Fiscalité · LMNP au réel
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et d’amortir votre bien, plutôt que de subir un abattement forfaitaire. Greenliving vous explique comment ça marche et s’occupe de tout, de l’achat à la déclaration.
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Comprendre le régime
En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon l’un de ces deux régimes :
Le cadre fiscal de la location meublée est précisé par l’administration au BOFIP, notamment au BOI-BIC-CHAMP-40-20, qui rappelle que les revenus tirés de la location meublée relèvent des BIC et non des revenus fonciers, contrairement à la location nue.
Quand le réel devient plus avantageux
Dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % (ou 30 % en meublé de tourisme non classé) de vos loyers, le réel réduit davantage votre impôt que l’abattement forfaitaire du micro-BIC. C’est le cas de la grande majorité des projets financés à crédit, où les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien représentent souvent, à eux seuls, plus de la moitié des loyers perçus les premières années.
Le régime réel s’applique automatiquement au-delà d’un seuil de recettes annuelles, et reste accessible sur option en dessous de ce seuil.
| Type de location meublée | Seuil micro-BIC |
|---|---|
| Longue durée, meublés de tourisme classés, chambres d’hôtes | 77 700 € / an |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € / an |
[Sourcé] Seuils applicables aux revenus 2025, publiés par l’administration fiscale (impots.gouv.fr, page « Les régimes d’imposition », consultée le 16/09/2026, mise à jour au 8 avril 2026). [À vérifier] Plusieurs sites spécialisés annoncent un relèvement à 83 600 € pour les revenus 2026 : ce chiffre n’est pas confirmé, à ce jour, par une publication officielle consolidée (impots.gouv.fr ou BOFIP) — à vérifier avant toute communication chiffrée pour l’année 2026.
En dessous du seuil, vous pouvez tout de même opter pour le réel si c’est plus avantageux pour vous : c’est une simple option à formuler auprès de l’administration, pas une obligation d’attendre le dépassement du plafond. Au-delà du seuil, le passage au réel est automatique et ne nécessite aucune démarche.
1L’amortissementVous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, sans sortie de trésorerie réelle.
2Les charges déductiblesIntérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurance, taxe foncière… tout ce qui est réellement dépensé pour le bien.
3Le déficit reportableSi vos charges dépassent vos loyers, le déficit se reporte sur vos revenus locatifs des 10 années suivantes.
L’amortissement mérite un mot d’explication car c’est le levier le plus puissant — et le plus technique — du régime réel. Le bien immobilier n’est pas amorti en une seule masse : la pratique et la doctrine administrative retiennent une décomposition par composants (gros œuvre, façade/étanchéité, installations techniques, agencements), chaque composant étant amorti sur sa propre durée d’usage, généralement comprise entre 20 et 50 ans pour le bâti selon les usages du secteur. Le mobilier et l’électroménager s’amortissent séparément, sur une durée plus courte, en général de 5 à 10 ans selon la nature du bien. Le terrain, lui, n’est jamais amortissable.
[Sourcé] BOFIP-Impôts, BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 : l’amortissement des biens donnés en location doit être réparti sur leur durée normale d’utilisation, appréciée selon les usages du secteur d’activité de l’entreprise utilisatrice du bien. L’article 39 C du CGI plafonne, pour les loueurs en meublé non professionnels, le montant de l’amortissement déductible chaque année à hauteur du résultat avant amortissement (l’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit) : la fraction non déduite n’est pas perdue, elle est reportée sans limitation de durée sur les exercices suivants.
Le régime réel ne change pas selon que vous êtes loueur non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) : dans les deux cas, vous pouvez amortir le bien et déduire vos charges réelles. Ce qui change, ce sont les conditions d’accès au statut et ses conséquences sociales et fiscales, notamment à la revente.
Vous restez LMNP si…Vos recettes de location meublée sur l’année sont inférieures ou égales à 23 000 €, ou elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC…). Il suffit qu’une seule de ces deux conditions soit remplie.
Vous basculez en LMP si…Vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et qu’elles excèdent le total des autres revenus professionnels de votre foyer fiscal. Les deux conditions doivent être réunies cumulativement.
Le principal enjeu du passage en LMP se situe sur deux terrains : le déficit et les cotisations sociales. En LMNP, un déficit ne s’impute que sur vos revenus de location meublée des 10 années suivantes. En LMP, il peut s’imputer sur le revenu global du foyer sans limitation de montant, ce qui est plus favorable en cas de déficit important. En contrepartie, le statut LMP entraîne l’affiliation à un régime de cotisations sociales (voir plus bas), et modifie le régime des plus-values de cession : les biens détenus en LMP depuis plus de 5 ans peuvent bénéficier du régime des plus-values professionnelles, avec une exonération possible selon le niveau de recettes, alors que le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers.
[Sourcé] Article 155, IV du Code général des impôts (conditions cumulatives des 23 000 € et de la comparaison aux autres revenus du foyer) ; BOFIP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-10, « Location meublée — Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité » (version consolidée du 15/04/2026).
L’option se formule auprès de votre service des impôts, dans les délais applicables au dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédant celle au titre de laquelle elle s’applique — en pratique, avant le 1er février de l’année concernée pour un loueur déjà en activité, ou dans les délais de la déclaration de la première année pour une activité nouvelle. Elle est valable un an et se reconduit ensuite tacitement chaque année : vous n’avez rien à refaire tant que vous ne souhaitez pas en sortir.
Concrètement, l’option consiste à cocher la case correspondante lors de votre déclaration de début d’activité (ou par simple courrier au service des impôts des entreprises si vous êtes déjà en micro-BIC), puis à déposer chaque année une liasse fiscale complète en lieu et place de la simple case « recettes » du régime micro.
[Sourcé] BOFIP-Impôts, BOI-BIC-DECLA-10-30, « Régime simplifié d’imposition — Option pour un régime réel d’imposition » (article 50-0 du CGI) : « L’option […] pour un régime réel d’imposition est valable un an » et « reconduite tacitement chaque année pour un an ». Les délais d’option ont par ailleurs été allongés par la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022.
[Exemple pédagogique à titre illustratif — les montants réels dépendent de chaque dossier] Prenons un bien loué 12 000 € de loyers annuels, acquis à crédit, avec 4 000 € de charges réelles (intérêts d’emprunt, gestion, assurance, taxe foncière) et environ 5 500 € d’amortissement annuel (bien + mobilier) :
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Recettes | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement / charges déduites | 6 000 € (abattement forfaitaire 50 %) | 4 000 € de charges + 5 500 € d’amortissement = 9 500 € |
| Base imposable | 6 000 € | 2 500 €, voire 0 € certaines années selon le niveau réel des charges |
| Justificatifs à produire | Aucun | Comptabilité complète (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) |
Dans cet exemple, le réel réduit la base imposable d’environ 58 % par rapport au micro-BIC. L’écart se creuse encore les premières années, lorsque les intérêts d’emprunt sont les plus élevés, puis se réduit progressivement à mesure que le crédit s’amortit — d’où l’intérêt de raisonner sur la durée totale de détention plutôt que sur une seule année.
On vous chiffre votre propre cas avant tout engagement — le résultat dépend du prix d’achat, du montant emprunté, des travaux et de la répartition bien/mobilier.
Le réel demande une comptabilité complète, dite « d’engagement » : bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et des plus ou moins-values, et le dépôt chaque année d’une liasse fiscale (formulaires n° 2031 et 2033-A à 2033-G pour le régime réel simplifié) auprès du service des impôts des entreprises, en plus de la déclaration de revenus classique n° 2042 C PRO.
Ces documents doivent être conservés pendant le délai de reprise de l’administration, soit en principe 3 ans à compter de l’année d’imposition concernée, et davantage en cas de report de déficit ou de cession du bien, puisque le tableau des amortissements servira au calcul de la plus-value lors de la revente.
Avec ou sans expert-comptable ?
Rien ne l’impose légalement, mais la grande majorité des loueurs au réel se font accompagner : la mécanique des amortissements par composants, le plafonnement de l’article 39 C du CGI et le formalisme des liasses fiscales laissent peu de place à l’erreur — une erreur de méthode peut être régularisée par l’administration lors d’un contrôle, plusieurs années plus tard. Greenliving peut vous orienter vers un partenaire comptable adapté à un dossier LMNP.
Le régime réel a longtemps offert un double avantage : réduire l’impôt pendant la durée de location grâce à l’amortissement, puis, à la revente, bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers — calculé sur le prix d’acquisition initial, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Ce second avantage a été supprimé par la loi de finances pour 2025.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la durée de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente — y compris les amortissements pratiqués avant cette date, l’administration considérant qu’il s’agit d’une règle d’assiette applicable à un fait générateur (la cession) postérieur à l’entrée en vigueur de la loi, et non d’une mesure rétroactive. Concrètement, l’avantage fiscal du réel pendant la détention n’est pas perdu, mais une partie peut être reprise au moment de la vente : le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Ce mécanisme reste toutefois encadré par les abattements pour durée de détention applicables aux plus-values immobilières des particuliers : une exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, et une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Un bien conservé longtemps reste donc, dans la plupart des cas, nettement moins taxé à la revente qu’un bien cédé rapidement — la réforme rapproche simplement le traitement du LMNP au réel de celui, déjà applicable, des locations nues au régime réel foncier.
Faut-il renoncer au régime réel pour autant ?
Dans la quasi-totalité des cas, non : l’économie d’impôt réalisée chaque année grâce à l’amortissement reste supérieure, en valeur actualisée, à la reprise partielle constatée au moment de la revente — d’autant que cette dernière est elle-même atténuée par les abattements pour durée de détention. La réforme change surtout l’ordre de grandeur à anticiper dans votre stratégie de sortie, pas la pertinence du réel pendant la détention.
[Sourcé] Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, entrée en vigueur le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation), applicable aux cessions réalisées à compter de cette date. Portée aux amortissements antérieurs confirmée par la réponse ministérielle Mette, question écrite n° 10097, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale le 24 mars 2026, p. 2523 (citée par LégiFiscal). [À vérifier] Les commentaires officiels de cette réforme n’étaient pas encore publiés au BOFIP à la date de rédaction : les modalités précises (notamment un éventuel traitement particulier pour certaines résidences de services ou activités de para-hôtellerie) restent à confirmer par la doctrine administrative avant toute communication engageante sur ce point pour un client donné. Les abattements pour durée de détention (22 ans / 30 ans) sont ceux du régime général des plus-values immobilières des particuliers, à confirmer article par article pour le cas spécifique du LMNP une fois le BOFIP actualisé.
Le régime réel étant un régime fiscal (relatif au calcul de l’impôt), il n’a pas d’incidence directe sur vos obligations sociales : c’est le statut LMNP ou LMP, et le niveau de vos recettes, qui déterminent si des cotisations sont dues.
| Situation | Régime social |
|---|---|
| LMNP, recettes ? 23 000 € | Aucune cotisation sociale : seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent sur le revenu net imposable, comme pour tout revenu du capital |
| LMP, ou location de courte durée dépassant certains seuils de recettes | Affiliation obligatoire à un régime de cotisations sociales (régime des travailleurs indépendants ou régime général selon les cas), avec appel de cotisations sur le bénéfice réalisé |
La bascule vers un régime de cotisations sociales représente un coût réel qu’il faut intégrer dans le calcul de rentabilité avant de dépasser volontairement les seuils du LMNP, ou avant de choisir la location courte durée plutôt que la longue durée pour un même bien. C’est un point que nous évaluons systématiquement avec vous en amont de votre projet.
[Sourcé] Service-public.fr, fiche « Doit-on verser des cotisations sociales pour la mise en location d’un meublé ? » (page mise à jour le 20/02/2026) : en deçà de 23 000 € de recettes annuelles en LMNP, seuls les prélèvements sociaux sur les revenus du capital sont dus ; au-delà, ou en cas de statut LMP, une affiliation à un régime de cotisations sociales devient obligatoire. [À vérifier] Les seuils intermédiaires propres à la location meublée de courte durée (classée ou non) et le taux exact de cotisations applicable selon le régime retenu varient selon la situation individuelle et doivent être confirmés au cas par cas avec un expert-comptable ou directement auprès de l’Urssaf.
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Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?Comparez vos charges et amortissements prévisionnels à 50 % de vos loyers (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Si vos charges les dépassent, le réel réduit davantage votre impôt. En cas de doute, une simulation sur votre projet réel tranche la question.Le LMNP au réel est-il possible sans expert-comptable ?Rien ne l’impose légalement, mais la comptabilité d’engagement, le calcul des amortissements par composants et le plafonnement de l’article 39 C du CGI rendent l’accompagnement recommandé dans la pratique pour éviter les erreurs de déclaration.Quels types de travaux sont déductibles au régime réel ?Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles en charges l’année de leur paiement. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles en charges : ils s’amortissent, comme le bien lui-même.Que devient mon déficit si mes charges dépassent mes loyers ?En LMNP, le déficit se reporte sur vos revenus de location meublée des 10 années suivantes — il n’est pas perdu, mais il ne s’impute pas sur votre revenu global comme en location nue avec déficit foncier. En LMP, il peut en revanche s’imputer sur le revenu global du foyer, sans ce plafonnement.Dois-je réintégrer mes amortissements si je revends mon bien ?Depuis le 15 février 2025, oui : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, y compris ceux pratiqués avant cette date. Les abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) continuent néanmoins de s’appliquer et atténuent fortement l’effet de cette réforme pour les détentions longues.Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?Vous restez LMNP tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou tant qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer. Au-delà des deux seuils cumulés, vous basculez en LMP, avec des conséquences sur le régime du déficit, les cotisations sociales et le régime de plus-value applicable à la revente.Le régime réel m’oblige-t-il à payer des cotisations sociales ?Non par lui-même : c’est votre statut (LMNP ou LMP) et le niveau de vos recettes qui déterminent l’affiliation sociale, pas le choix entre micro-BIC et réel. En LMNP avec des recettes sous 23 000 €, seuls les prélèvements sociaux sur le revenu du capital s’appliquent.Puis-je amortir le mobilier en plus du bien immobilier ?Oui, et c’est l’un des intérêts majeurs du réel : le mobilier et l’électroménager s’amortissent séparément du bien, sur une durée plus courte (généralement 5 à 10 ans), ce qui accélère la déduction sur les premières années de location.Puis-je changer d’avis et revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?Oui, mais pas immédiatement : l’option pour le réel est valable un an puis reconduite tacitement chaque année. Vous pouvez y renoncer, sous réserve de rester sous les seuils du micro-BIC, en respectant les mêmes délais que ceux prévus pour l’option initiale.Le régime réel est-il plus risqué en cas de contrôle fiscal ?Il est surtout plus exigeant sur la forme : une comptabilité complète et des amortissements mal calculés peuvent être redressés. Ce n’est pas un régime plus risqué en soi, mais un régime qui demande davantage de rigueur — d’où l’intérêt d’un accompagnement comptable dédié au LMNP.
LMNP au réel, sans la paperasse
On s’occupe de tout, de l’achat à la déclaration. Gagnez du temps et réduisez vos impôts sans effort.
