Fiscalité · Déficit foncier
Une solution puissante pour les investisseurs fortement fiscalisés : jusqu’à 21 400 € de déficit déductible par an, hors plafond des niches fiscales.
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Chez greenliving
Idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés, cumulable avec d’autres stratégies patrimoniales. Nous chiffrons, réalisons et justifions les travaux qui génèrent le déficit.
1Sourcing du bien à rénoverRecherche d’un bien loué nu, éligible au régime réel.
2Chiffrage des travaux déductiblesDistinction précise entre charges déductibles et travaux non éligibles (agrandissement, construction).
3Gestion de chantierFactures conservées, devis détaillés pour sécuriser le déficit en cas de contrôle.
4Mise en location nueRespect de l’engagement de conservation en location.
Le déficit foncier naît quand les charges déductibles (dont les travaux) dépassent les loyers perçus au titre d’une location nue imposée au régime réel. Il s’impute selon un ordre précis fixé par l’administration fiscale : sur les revenus fonciers de l’année, puis — pour la part liée aux travaux et charges courantes — sur le revenu global dans la limite d’un plafond annuel.
| Situation | Plafond d’imputation sur le revenu global |
|---|---|
| Déficit foncier « ordinaire » | 10 700 €/an |
| Logement placé sous un dispositif Périssol ou Cosse (amortissement) | 15 300 €/an |
| Part liée à des travaux de rénovation énergétique (le logement passe d’une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D) | 21 400 €/an, jusqu’au 31/12/2027 |
[Sourcé — BOFIP BOI-RFPI-BASE-30-20, à jour au 16/09/2025] : au-delà de ce plafond, le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d’emprunt suivent une règle à part : ils ne s’imputent jamais sur le revenu global, seulement sur des revenus fonciers, de l’année en cours ou des dix années à venir.
Exemple simplifié : un investisseur perçoit 9 000 € de loyers et supporte 24 000 € de charges déductibles, dont 18 000 € de travaux hors intérêts d’emprunt. Le déficit de 15 000 € s’impute à hauteur de 10 700 € sur le revenu global de l’année ; le solde de 4 300 € est reporté sur les revenus fonciers des dix exercices suivants.
Régime réel obligatoireLe micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) est exclu ; le régime réel s’applique de plein droit dès que les loyers bruts annuels dépassent 15 000 €, ou sur option pour un montant inférieur.
Location nue uniquementLe meublé (relevant des BIC, régime LMNP) est exclu du dispositif : seule la location non meublée, imposée en revenus fonciers, y ouvre droit.
Travaux déductibles vs travaux non déductiblesSeuls les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles ; construction, reconstruction et agrandissement sont exclus (détail ci-dessous).
Charges réelles justifiéesFactures et devis détaillés sont à conserver pour toute la durée de l’engagement de location, en cas de contrôle de l’administration.
La frontière entre travaux déductibles et non déductibles est la principale source de redressement en matière de déficit foncier. D’après le BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, à jour au 30/05/2016) :
?DéductiblesRéfection de toiture, ravalement, remise aux normes électriques ou de plomberie, remplacement d’une chaudière, travaux d’accessibilité pour personnes handicapées (rampes, élargissement de portes, adaptation de salle d’eau), désamiantage.
?Non déductiblesConstruction d’une extension, surélévation, démolition-reconstruction, transformation d’un local modifiant le volume ou la structure du bâtiment (exemple cité par le BOFIP : transformation de chais en bâtiments industriels).
!Cas limite : l’amélioration « indissociable »Une rénovation de menuiserie, d’électricité ou de chauffage réalisée dans le cadre d’une reconstruction devient elle-même non déductible, car indissociable des travaux de gros œuvre.
C’est précisément ce chiffrage en amont — avant le démarrage du chantier — qui sécurise le déficit foncier. Un devis mal qualifié (« rénovation » quand il s’agit en réalité d’un agrandissement) peut faire basculer une dépense entière hors du champ de la déduction.
Le déficit foncier n’est pas réservé à la détention en nom propre. Une SCI qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés est fiscalement transparente : chaque associé est imposé, à hauteur de ses droits dans la société, sur sa quote-part du résultat foncier [Sourcé — BOFIP BOI-RFPI-CHAMP-30-20, à jour au 12/08/2020]. Concrètement :
Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou labellisés Fondation du patrimoine, relèvent d’un régime distinct et plus favorable sur un point précis. [Sourcé — BOFIP BOI-RFPI-SPEC-30] : lorsque l’immeuble ne procure aucune recette imposable, les charges foncières peuvent être déduites du revenu global sans être soumises au plafond de 10 700 € / 21 400 € applicable au déficit foncier de droit commun. En contrepartie, ce régime impose des contraintes fortes : classement ou inscription effective du bien, conservation de la propriété pendant au moins 15 ans et absence de mise en copropriété (article 156 bis du CGI). Ce n’est donc pas une alternative pour un investissement locatif « classique » : c’est un régime patrimonial à part, réservé à un type de bien et de profil d’investisseur bien spécifique.
Le déficit foncier et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont souvent opposés à tort, alors qu’ils répondent à deux besoins différents. Le premier réduit l’impôt immédiatement, en pesant sur le revenu global ; le second réduit l’imposition des loyers dans la durée, via l’amortissement du bien et du mobilier.
| Déficit foncier (location nue, réel) | LMNP (location meublée) | |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Imputation d’un déficit sur le revenu global (10 700 € / 21 400 €/an) | Amortissement du bien et du mobilier, non plafonné mais non reportable en déficit imputable au revenu global |
| Régime micro | Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, jusqu’à 15 000 € de loyers | Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %, jusqu’à 77 700 € de loyers |
| Effet des travaux | Déductibles immédiatement des loyers, puis du revenu global | Amortis sur plusieurs années, sans déduction immédiate en une seule fois |
| Horizon de l’avantage | Concentré sur les 1 à 3 premières années (le temps des travaux) | Lissé sur toute la durée de détention |
| Revente | Plus-value immobilière des particuliers, avec abattements pour durée de détention | Régime des particuliers, avec réintégration possible des amortissements selon les cas |
[Sourcé — impots.gouv.fr, page « Location meublée », mise à jour du 23/04/2026] : le régime micro-BIC applicable à la location meublée classique ouvre droit à un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles, contre 30 % jusqu’à 15 000 € pour le micro-foncier.
En pratique, le déficit foncier est le levier le plus pertinent pour un contribuable fortement imposé une année donnée — vente d’un bien, prime exceptionnelle, changement de tranche marginale — qui rénove un bien ancien destiné à rester en location nue. Le LMNP convient mieux à une stratégie de revenus complémentaires peu fiscalisés sur la durée, sans pic de trésorerie à absorber la même année. Les deux stratégies ne se cumulent jamais sur un même bien : un logement doit être loué nu pour ouvrir droit au déficit foncier, ce qui exclut par construction le statut LMNP sur ce même bien.
Déficit foncier et dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie (réduction d’impôt pour l’achat-rénovation dans certaines communes, sous condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération) et le déficit foncier peuvent se combiner sur des travaux distincts. [Sourcé — BOFIP BOI-IR-RICI-365-30, à jour au 28/03/2024] : les dépenses de travaux retenues dans la base de calcul de la réduction d’impôt Denormandie ne peuvent pas, pour ce même montant, être déduites au titre des revenus fonciers — c’est une règle stricte de non-double emploi. En revanche, rien n’empêche d’allouer la part de travaux qui dépasse le montant nécessaire au Denormandie à la déduction en charges foncières, avec un déficit imputable dans les conditions et plafonds habituels. Cette répartition doit être documentée précisément, poste de travaux par poste de travaux, pour éviter tout double emploi en cas de contrôle.
Le dispositif « Jeanbrun » (statut du bailleur privé) prévoit un mécanisme d’amortissement (de l’ordre de 3,5 % à 4 % par an selon que le logement est ancien ou neuf), distinct du déficit foncier. À la date de rédaction de cette page, ce dispositif est encore en cours d’examen parlementaire au sein du projet de loi de relance du logement — adopté par l’Assemblée nationale le 15 janvier 2026 et par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, mais non encore promulgué. [À vérifier] les modalités précises d’articulation entre ce futur statut et le régime du déficit foncier n’étant pas stabilisées à ce jour dans un texte définitif, nous suivons son évolution et mettrons cette page à jour dès sa promulgation et la publication de ses textes d’application.
Prenons un exemple simplifié, construit à partir des règles d’imputation présentées ci-dessus (BOFIP BOI-RFPI-BASE-30-20) :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels perçus (location nue) | 8 400 € |
| Charges courantes déductibles (taxe foncière, assurance, gestion, copropriété) | 2 200 € |
| Travaux de réfection déductibles (toiture, électricité, salle de bain) | 19 500 € |
| Intérêts d’emprunt | 3 100 € |
| Total des charges déductibles | 24 800 € |
| Résultat foncier avant plafonnement | – 16 400 € |
Sur ces 16 400 € de déficit, les 3 100 € d’intérêts d’emprunt ne peuvent s’imputer que sur des revenus fonciers, jamais sur le revenu global : ils sont donc reportés en totalité sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Le solde, 13 300 €, s’impute sur le revenu global dans la limite du plafond applicable — 10 700 € si les travaux ne relèvent pas de la rénovation énergétique au sens du DPE, ou jusqu’à 21 400 € si les travaux permettent au logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Dans le premier cas, l’excédent de 2 600 € (13 300 € ? 10 700 €) est lui aussi reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, aux côtés des intérêts d’emprunt.
Pour un contribuable à la tranche marginale d’imposition de 30 %, l’imputation de 10 700 € sur le revenu global représente, à elle seule, une économie d’impôt sur le revenu de l’ordre de 3 210 € (10 700 € × 30 %). Ce chiffre reste indicatif : il dépend du taux marginal d’imposition, de la composition du foyer fiscal et de l’ensemble des revenus du contribuable, et n’intègre pas d’éventuels effets de seuil.
Ce que dit l’article 156 du CGI
Dès qu’un déficit est imputé sur le revenu global, le bien doit rester loué (nu) jusqu’au 31 décembre de la 3? année suivant cette imputation. Exemple : un déficit imputé sur les revenus 2026 engage la location jusqu’au 31 décembre 2029.
En cas de vente ou d’arrêt de la location avant ce terme, l’administration peut requalifier l’avantage obtenu : remboursement de l’impôt économisé, majorations et intérêts de retard rétroactifs. C’est un engagement réel, pas une formalité.
Contrairement au Pinel ou au Denormandie, le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an, art. 200-0 A du CGI). C’est l’un des rares leviers fiscaux qui reste pleinement mobilisable même si vous avez déjà atteint ce plafond par ailleurs.
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1
10 700 €/an sur le revenu global (déficit « ordinaire »), 15 300 €/an pour un logement sous dispositif Périssol ou Cosse, et jusqu’à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D — ce plafond majoré s’applique jusqu’au 31 décembre 2027 (source : BOFIP BOI-RFPI-BASE-30-20, à jour au 16/09/2025).
2
Le solde non imputé est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d’emprunt suivent la même règle de report, mais ne sont jamais imputables sur le revenu global, même dans la limite du plafond.
3
Jusqu’au 31 décembre de la 3? année suivant l’imputation du déficit sur le revenu global (art. 156 CGI) — une vente ou un arrêt de location anticipé expose à un redressement.
4
Non : il exige une location nue au régime réel. Le meublé (LMNP/BIC) relève d’un régime distinct, basé sur l’amortissement plutôt que sur l’imputation d’un déficit. Les deux stratégies ne peuvent pas s’appliquer au même bien la même année.
5
Non — c’est l’une des exceptions notables au plafond de 10 000 €/an (art. 200-0 A du CGI).
6
Oui. Une SCI qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés est fiscalement transparente (BOFIP BOI-RFPI-CHAMP-30-20) : le déficit est réparti entre associés au prorata de leurs parts, et chaque associé applique ensuite, à titre individuel, les plafonds d’imputation sur son propre revenu global. Une SCI à l’IS, en revanche, ne permet jamais de générer un déficit foncier imputable au niveau personnel.
7
Sont déductibles les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (toiture, électricité, plomberie, accessibilité). Sont exclus les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, ainsi que toute amélioration devenue « indissociable » d’une reconstruction (BOFIP BOI-RFPI-BASE-20-30-20).
8
Oui. Pour un immeuble classé, inscrit ou labellisé Fondation du patrimoine, les charges foncières peuvent, sous conditions strictes (conservation 15 ans, absence de mise en copropriété), être déduites du revenu global sans être soumises au plafond de 10 700 € / 21 400 € du droit commun (BOFIP BOI-RFPI-SPEC-30 ; article 156 bis du CGI).
9
Oui, mais jamais sur les mêmes travaux : les dépenses retenues dans la base de calcul de la réduction Denormandie ne peuvent pas être déduites une seconde fois en charges foncières (BOFIP BOI-IR-RICI-365-30). Seul le surplus de travaux, au-delà du montant nécessaire au Denormandie, peut générer un déficit foncier classique.
10
En conservant l’ensemble des factures et devis détaillés (nature précise des travaux, pas seulement leur montant global), en distinguant clairement charges déductibles et non déductibles dès le chiffrage, et en respectant scrupuleusement l’engagement de location de 3 ans prévu à l’article 156 du CGI.
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