Fiscalité · Dispositif Jeanbrun (ancien)
Un dispositif d’amortissement fiscal + déficit foncier majoré, réservé aux logements collectifs anciens fortement rénovés. Acquisitions éligibles du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
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Chez greenliving
Le Jeanbrun ne récompense pas un simple rafraîchissement : il exige une réhabilitation lourde, avec un vrai saut de performance énergétique. C’est le cœur de métier de greenliving.
Ce choix n’est pas anodin : dans un immeuble collectif, la performance énergétique se joue autant sur les parties communes (chaudière collective, isolation de la toiture et des façades, ventilation) que sur le logement lui-même. Un DPE final A, B ou C sur un appartement ancien suppose souvent une intervention coordonnée à l’échelle de la copropriété, ce qui explique pourquoi le dispositif exclut aujourd’hui les maisons individuelles : le législateur a voulu cibler les réhabilitations qui transforment un bâti énergivore à l’échelle d’un immeuble entier, et non de simples rénovations ponctuelles logement par logement.
1Sourcing du bien collectifRecherche d’appartements anciens à fort potentiel de réhabilitation.
2Devis détaillé, postes RGEChiffrage précis pour sécuriser le seuil de travaux exigé et le DPE final.
3Gestion de chantierCoordination des entreprises RGE, factures conservées pour le contrôle fiscal.
4Mise en location sous 12 moisLocation nue, conforme aux plafonds de loyer applicables.
Deux avantages cumulables :
| Type de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | ~3 % | 8 000 € |
| Social | ~3,5 % | 10 000 € |
| Très social | ~4 % | 12 000 € |
Concrètement, l’amortissement Jeanbrun fonctionne comme une charge fictive : chaque année, un pourcentage du prix de revient du bien (prix d’acquisition + travaux éligibles) vient réduire l’assiette des revenus fonciers imposables, sans sortie de trésorerie réelle. Cette déduction s’ajoute aux charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, primes d’assurance) déjà imputables sur les loyers perçus. C’est un avantage récurrent sur 9 ans — contrairement à une réduction d’impôt ponctuelle comme le Pinel — ce qui en fait un mécanisme particulièrement adapté à un investisseur qui recherche une visibilité fiscale sur la durée plutôt qu’un gain immédiat.
[Sourcé, 3 sources concordantes — art. 31 i/j CGI] pour le barème amortissement. En complément, un déficit foncier majoré de 21 400 €/an (doublé jusqu’au 31/12/2027) reste imputable sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique.
Logement collectif uniquementLes maisons individuelles sont exclues du dispositif actuel. Seuls les appartements situés dans un immeuble collectif (copropriété ou immeuble entier) ouvrent droit à l’amortissement Jeanbrun ancien.
Travaux ? 30 % du prix d’acquisitionLe seuil se calcule sur le prix d’achat du bien (hors frais de notaire), et non sur sa valeur après travaux. Les travaux doivent être facturés par des entreprises certifiées RGE (reconnu garant de l’environnement) pour être pris en compte dans l’assiette.
DPE final A, B ou CLe diagnostic de performance énergétique doit être réalisé avant travaux (état des lieux) puis après travaux (justificatif de la classe atteinte). Un DPE vierge ou un simple ravalement ne suffisent pas : l’administration exige un saut réel de performance, documenté par les deux diagnostics.
Engagement 9 ansLocation nue à usage d’habitation principale du locataire, mise en location effective sous 12 mois après la réception des travaux. L’engagement court à compter de la date de mise en location et non de l’acquisition.
Zonage : couverture nationale, sans restriction géographique (contrairement au Denormandie, limité à certaines communes conventionnées). Cumulable avec MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) et la TVA à taux réduit de 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique — ce qui permet, dans certains montages, de réduire sensiblement le reste à charge travaux avant même de raisonner en avantage fiscal.
Sur la durée de l’engagement, le non-respect d’une des conditions (revente anticipée, changement d’usage, dépassement des plafonds de loyer ou de ressources du locataire) entraîne la remise en cause rétroactive de l’avantage fiscal obtenu, avec intérêts de retard. Les factures de travaux, les attestations RGE et les deux DPE doivent être conservés pendant toute la durée de l’engagement, augmentée de trois ans, en cas de contrôle.
Le Jeanbrun n’est pas le seul levier fiscal disponible sur un bien ancien à rénover. Le déficit foncier de droit commun — un mécanisme ancien, stable et non menacé par une échéance législative — reste une alternative ou un complément selon votre profil.
| Critère | Jeanbrun ancien | Déficit foncier classique |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Amortissement déductible des revenus fonciers | Charges déductibles imputables sur le revenu global |
| Plafond annuel | 8 000 à 12 000 € selon le type de loyer | 10 700 €/an (21 400 €/an pour la part liée à des travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31/12/2027) |
| Biens éligibles | Logement collectif uniquement | Tout bien loué nu, y compris maison individuelle |
| Seuil de travaux | ? 30 % du prix d’acquisition, DPE final A/B/C | Aucun seuil minimal, aucune exigence de DPE cible |
| Durée d’engagement | 9 ans de location nue | Location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation |
| Report de l’avantage non utilisé | Non applicable (amortissement annuel plafonné) | Reliquat reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs |
En résumé : le déficit foncier classique concentre l’effet fiscal immédiatement sur votre revenu global et s’applique aussi bien aux maisons qu’aux appartements, sans condition de DPE cible ni de seuil de travaux — mais son plafond est plus bas et il ne crée pas de mécanisme d’amortissement pérenne. Le Jeanbrun, à l’inverse, lisse l’avantage sur 9 ans et vise spécifiquement les réhabilitations lourdes en logement collectif, avec un plafond plus élevé sur la durée. Les deux mécanismes ne sont pas nécessairement exclusifs sur un même dossier ; le choix (ou la combinaison) dépend de votre tranche marginale d’imposition, du type de bien visé et de l’ampleur des travaux — c’est précisément l’objet de la simulation personnalisée que nous réalisons avant toute proposition.
Statut légal exact au 16/09/2026
Le dispositif Jeanbrun décrit ci-dessus (seuil de travaux, DPE, engagement 9 ans) est en vigueur depuis son adoption dans la loi de finances pour 2026, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Une proposition de loi distincte, portée par la sénatrice Valérie Létard et visant à assouplir ces conditions, suit un parcours parlementaire séparé et n’est pas encore promulguée :
— 28 mai 2026 : adoption en 1re lecture par l’Assemblée nationale (85 voix contre 29) ;
— 8 juillet 2026 : adoption en 1re lecture par le Sénat, dans le cadre de la procédure accélérée, sous la forme d’un projet de loi plus large « relance et décentralisation du logement » ;
— 9 juillet 2026 : dépôt du texte (n° 3058) à l’Assemblée nationale pour une nouvelle lecture ;
— la séance publique à l’Assemblée est suspendue depuis le 21 juillet 2026 ; la session ordinaire ne reprend que le 1er octobre 2026, et aucune date d’examen n’est à ce jour inscrite à l’ordre du jour.
Ce que le texte voté changerait, s’il est confirmé dans les mêmes termes à l’issue de la nouvelle lecture :
Suppression du seuil de travauxFin de l’obligation de 30 % ; l’éligibilité se recentrerait sur le gain énergétique réel constaté entre les deux DPE.
Maisons individuelles réintégréesExtension aux maisons anciennes, notamment en zones rurales et périurbaines, aujourd’hui hors champ du dispositif.
DPE assoupliClasses F/G : saut de 2 classes minimum. Classe E : saut de 1 classe minimum, contre un objectif A/B/C unique aujourd’hui.
[À vérifier] — Le texte issu du Sénat n’étant pas identique à celui voté par l’Assemblée nationale en mai 2026, une commission mixte paritaire (CMP) pourrait être convoquée si les deux chambres ne s’accordent pas lors de cette nouvelle lecture ; à défaut d’accord en CMP, l’Assemblée nationale statuerait en dernier lieu. Aucune date de promulgation ne peut donc être annoncée à ce stade, et le contenu définitif (seuils exacts, calendrier d’entrée en vigueur, éventuelle rétroactivité) peut encore évoluer par amendement. Nous ne présentons ces évolutions qu’à titre d’hypothèse de travail.
Nous mettrons cette page à jour dès publication au Journal officiel — nous ne vendons pas de projet sur la base d’une loi non promulguée.
Pour situer où en est réellement le texte, voici les étapes déjà franchies et celles qui restent, à la date du 16 septembre 2026.
?28 mai 2026 — Assemblée nationaleAdoption en 1re lecture (85 voix contre 29).
?8 juillet 2026 — SénatAdoption en 1re lecture, procédure accélérée, texte élargi « relance et décentralisation du logement ».
?9 juillet 2026 — Dépôt à l’AssembléeTexte n° 3058 déposé pour nouvelle lecture ; deux commissions saisies (affaires économiques, finances), aucun rapport publié à ce stade.
?À partir du 1er octobre 2026 — Nouvelle lectureReprise de la session ordinaire ; aucune date d’inscription à l’ordre du jour connue à ce jour. [À vérifier]
?Éventuelle CMP, puis promulgationEn cas de désaccord persistant entre les deux chambres, une commission mixte paritaire pourrait être convoquée avant tout vote définitif. Aucun calendrier officiel de promulgation n’existe à ce jour. [À vérifier]
Le dispositif Jeanbrun tel qu’il existe aujourd’hui (logement collectif, seuil de travaux de 30 %, DPE A/B/C, engagement 9 ans) est pleinement en vigueur et s’applique à toute acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : il n’y a donc aucune raison d’attendre une hypothétique évolution pour se lancer, si votre projet correspond aux critères actuels.
En revanche, il serait imprudent de fonder une décision d’investissement sur des paramètres qui ne sont pas encore votés définitivement. Trois précautions concrètes :
Ne pas anticiper l’assouplissementUn bien qui ne respecterait pas les conditions actuelles (par exemple une maison individuelle, ou un DPE cible D) dans l’espoir d’un futur assouplissement n’ouvre droit à aucun avantage tant que la loi n’est pas promulguée — et pourrait ne jamais y ouvrir droit si le texte final diffère de la version votée en 1re lecture.
Sécuriser le dossier sur les règles en vigueurToute simulation de rentabilité doit être construite sur le barème actuel (8 000 à 12 000 €/an selon le type de loyer, engagement 9 ans), quitte à réévaluer le projet à la hausse si un assouplissement favorable venait à être promulgué.
Suivre l’actualité législative jusqu’à la signatureEntre la réservation d’un bien et l’acte authentique, plusieurs mois peuvent s’écouler : un changement de règles en cours de route (seuil de travaux, DPE cible, durée d’engagement) peut affecter le montage, d’où l’intérêt d’un accompagnement qui suit le dossier parlementaire en continu.
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Le Jeanbrun exige un montage technique et fiscal rigoureux : seuil de travaux à justifier par devis détaillés, factures conservées pendant l’engagement + 3 ans, DPE final vérifié. L’investissement locatif comporte des risques de vacance, d’impayé et de moins-value à la revente. Le plafond d’amortissement (8 000 à 12 000 €/an selon le type de loyer) et le déficit foncier majoré (21 400 €/an) sont deux mécanismes distincts, non interchangeables.
1
Le Pinel est un dispositif de réduction d’impôt pour le neuf ; le Jeanbrun est un mécanisme d’amortissement + déficit foncier pour l’ancien fortement rénové, sans plafonnement géographique.
2
Pas actuellement — seuls les logements collectifs sont éligibles. L’assouplissement voté en 1re lecture par l’Assemblée nationale (28 mai 2026) puis par le Sénat (8 juillet 2026) propose de les réintégrer, mais le texte, revenu à l’Assemblée le 9 juillet 2026, n’a pas encore fait l’objet d’une nouvelle lecture ni d’une promulgation.
3
Environ 3 à 4 % par an selon le type de loyer (intermédiaire, social, très social), plafonné respectivement à 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € par an.
4
Réhabilitation lourde (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries) représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, réalisée par des entreprises RGE, avec un DPE final A, B ou C justifié par un diagnostic avant travaux et un diagnostic après travaux.
5
Cela dépend du prix d’acquisition, du coût réel des travaux et de votre tranche marginale d’imposition — nous établissons une simulation personnalisée avant toute offre.
6
Le déficit foncier classique s’applique à tout bien loué nu (y compris une maison), sans seuil de travaux ni DPE cible, mais avec un plafond plus bas (10 700 €/an, 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique). Le Jeanbrun vise spécifiquement les réhabilitations lourdes en collectif, avec un plafond d’amortissement plus élevé lissé sur 9 ans. Le choix dépend de votre situation fiscale et du bien ciblé ; les deux logiques peuvent se combiner selon les dossiers.
7
Rien ne change pour vous : tant que la proposition de loi n’est pas promulguée, seules les règles actuelles (logement collectif, seuil de travaux de 30 %, DPE A/B/C, engagement 9 ans) s’appliquent à votre acquisition. Un assouplissement futur ne s’appliquerait qu’aux opérations réalisées après son entrée en vigueur, sauf disposition contraire expressément votée — [À vérifier] selon le texte définitif.
8
Impossible à garantir à ce stade. Le texte, déposé à l’Assemblée nationale le 9 juillet 2026 après son adoption au Sénat, doit encore faire l’objet d’une nouvelle lecture — la session parlementaire ne reprend que le 1er octobre 2026 et aucune date d’examen n’est fixée. Un désaccord entre les deux chambres pourrait en outre déclencher une commission mixte paritaire, retardant d’autant la promulgation. [À vérifier] — nous actualiserons cette page dès qu’une date ou un texte définitif sera connu.
9
Oui : MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro et la TVA à taux réduit de 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique peuvent se cumuler avec l’avantage fiscal Jeanbrun, ce qui réduit d’autant le reste à charge travaux avant même de raisonner en économie d’impôt.
Si vous souhaitez proposer à vos clients un investissement alliant impact fiscal, valorisation patrimoniale et maîtrise du risque, il ne vous reste qu’à faire appel à nous.
