On entend beaucoup parler des logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), mais savez-vous exactement ce que la réforme d’avril 2025 a changé pour les propriétaires de logements classés G ? Entre interdiction de louer, exceptions temporaires, sursis accordés et nouvelles règles en matière de baisse de loyer, la législation évolue et mérite un éclaircissement complet.
Dans cet article, nous faisons le point sur les nouvelles dispositions adoptées par le Sénat, leurs implications pour les bailleurs, ainsi que les solutions concrètes pour sécuriser ou valoriser un bien concerné par cette réglementation.
1. Ce que prévoit la réforme 2025 pour les logements G
Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté une proposition de loi visant à assouplir l’interdiction de location des logements classés G. Ce texte est en attente de validation par l’Assemblée nationale, mais constitue déjà un tournant important dans la gestion des passoires thermiques.
Ce qui change :
| Type de logement | Avant avril 2025 | Réforme 2025 en cours |
|---|---|---|
| Copropriété engagée dans des travaux | Interdiction immédiate | Sursis de 5 ans |
| Maison individuelle avec devis validé | Interdiction immédiate | Sursis de 3 ans |
| Monopropriété avec travaux prévus | Interdiction immédiate | Sursis de 3 ans |
| Travaux trop coûteux / disproportionnés | Aucune dérogation | Location autorisée (conditions) |
| Logement avec opposition du locataire | Louable | Louable |
Cette réforme introduit une approche plus souple en reconnaissant la réalité technique et économique des projets de rénovation.
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2. Propriétaires « vertueux » : qui peut continuer à louer en toute légalité ?
Le cœur de la réforme repose sur la notion de bonne foi du propriétaire. Si vous avez engagé des démarches de rénovation (étude thermique, devis signés, plan de travaux, etc.), vous pouvez continuer à louer votre bien, sous conditions.
Cas autorisés à la location d’un logement G :
- Le logement est dans une copropriété engagée dans un plan pluriannuel de travaux (PPT, audit énergétique…)
- Vous êtes propriétaire d’une maison ou monopropriété avec des travaux planifiés et encadrés
- Le coût des travaux est jugé disproportionné par rapport à la valeur du bien (à prouver via devis + estimation immobilière)
- Le locataire s’oppose aux travaux, rendant leur exécution impossible
Exemples concrets :
| Situation du bien | Location autorisée ? | Justification requise |
|---|---|---|
| Maison individuelle, devis de rénovation validé | Oui (3 ans) | Contrat de travaux à produire |
| Appartement dans copropriété avec plan voté | Oui (5 ans) | Justificatif d’audit ou de PPT |
| Studio isolé avec devis à 45 000 € pour 60 000 € de valeur | Oui | Dossier de disproportion des travaux |
| Locataire refuse l’accès au logement | Oui | Compte rendu ou courrier AR |
3. Quelles conséquences sur les loyers et les litiges ?
Avant la réforme :
- Même si vous louiez un logement G dans un cadre légal, le locataire pouvait exiger une baisse de loyer, au motif du surcoût de chauffage.
- Aucune règle claire ne définissait l’ampleur de cette baisse.
Depuis avril 2025 :
- Si vous louez un logement dans un cadre légal, aucune baisse de loyer ne peut être exigée.
- Si vous louez hors cadre, le locataire pourra réclamer une baisse, mais celle-ci sera limitée au montant du surcoût énergétique réel, soit quelques dizaines d’euros par mois dans la majorité des cas.
| Situation | Réforme 2025 | Risque de baisse de loyer |
|---|---|---|
| Logement G loué sans justification | Non | Oui, limité au surcoût réel |
| Logement G loué avec dérogation valide | Oui | Non |
4. Quelle stratégie adopter pour les investisseurs ?
Les biens classés G restent des opportunités si l’on anticipe bien leur rénovation.
Trois axes à suivre :
- Faire un DPE actualisé (notamment pour les DPE réalisés avant 2021)
- Faire réaliser un audit énergétique pour cibler les travaux prioritaires
- Planifier les travaux progressivement et conserver les justificatifs (devis, plan de financement, planning de chantier)
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Conclusion
La réforme 2025 sur les logements G vient réconcilier lutte contre la précarité énergétique et protection des propriétaires bailleurs. Plutôt que de sanctionner systématiquement, elle accorde du temps à ceux qui s’engagent dans une rénovation énergétique sincère.
En tant qu’investisseur, il est désormais possible de valoriser une passoire thermique si l’on agit avec méthode, preuve à l’appui. Une stratégie qui s’avère payante, tant sur le plan fiscal que locatif.
FAQ
1. Puis-je encore louer un logement classé G en 2025 ?
Oui, mais sous conditions. La réforme adoptée par le Sénat prévoit des sursis de 3 à 5 ans si vous êtes engagé dans un projet de rénovation énergétique (travaux planifiés, copropriété engagée, audit validé…). Cela permet de continuer à louer légalement un logement G.
2. Quels types de logements bénéficient d’un sursis à l’interdiction de location ?
Maison individuelle : 3 ans de sursis si des travaux sont prévus.
Copropriété : 5 ans de sursis si un plan de rénovation collectif est enclenché.
Monopropriété : 3 ans également, avec justificatifs de travaux à l’appui. Ce sursis est accordé uniquement en cas de preuves concrètes d’un engagement dans les travaux.
3. Quelles sont les exceptions à l’interdiction de louer un logement G ?
La réforme prévoit plusieurs cas dérogatoires, notamment si :
Il existe une impossibilité technique (structure, accessibilité…).
Les travaux sont jugés disproportionnés par rapport à la valeur du bien.
Le locataire refuse l’accès au logement pour réaliser les travaux.
4. Puis-je subir une baisse de loyer si je loue un logement G ?
Avant la réforme, le locataire pouvait exiger une réduction du loyer, sans règle claire.
En 2025, la baisse est encadrée et limitée au surcoût énergétique réel, voire inexistante
si le logement est loué légalement avec un projet de travaux.
5. Que dois-je faire concrètement si je possède une passoire thermique ?
Voici les étapes recommandées :
Envisager des aides (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, etc.)
Faire un nouveau DPE (si antérieur à 2021).
Réaliser un audit énergétique.
Demander plusieurs devis pour chiffrer les travaux.
Monter un dossier de justification pour sécuriser la location.
