Accompagner un client imposé au TMI de 41 % demande un réel travail de précision pour tout conseiller en gestion de patrimoine. À ce niveau d’imposition, la pression fiscale devient un enjeu majeur. Pour les clients les plus patrimoniaux, elle est souvent vécue comme une source de frustration durable.
Pour autant, il ne s’agit pas de leur proposer de simples “produits de défiscalisation”, déconnectés de leur stratégie globale. Ces clients attendent des solutions cohérentes, durables, capables de renforcer leur patrimoine. Et, bien entendu, de réduire efficacement leur charge fiscale.
L’immobilier ancien, souvent sous-estimé dans ce contexte, offre plusieurs leviers puissants lorsque le CGP les maîtrise correctement. Le rôle du conseiller consiste alors à orchestrer ces outils intelligemment, en tenant compte du profil et des objectifs de chaque client.
Dans cet article, nous vous présentons trois stratégies concrètes. Elles vous permettront d’optimiser la fiscalité d’un client à TMI 41 %, tout en construisant un patrimoine solide et pérenne.
Investir dans l’ancien avec le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est encore peu connu des investisseurs patrimoniaux. Pourtant, il constitue un levier fiscal particulièrement efficace pour les clients imposés à 41 %.
Son principe est simple. En finançant la rénovation d’un logement ancien, situé en cœur de ville (zones B2 ou B1 principalement), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant du projet. Cette réduction s’applique sur le prix d’acquisition du bien et sur le montant des travaux, répartie sur 9 ans.
Pour un client TMI 41 %, ce dispositif permet de gommer immédiatement une part importante de son impôt sur le revenu. En parallèle, il constitue un actif tangible, valorisable à terme. Contrairement à d’autres dispositifs plus artificiels, le Denormandie repose sur un bien inscrit dans un marché locatif réel.
Cependant, le choix du bien et la qualité de la rénovation restent essentiels. De plus en plus de CGP l’ont bien compris. Ils s’appuient désormais sur des partenaires spécialisés, capables de proposer des projets en diffus : sélection fine, analyse locative rigoureuse et travaux parfaitement maîtrisés. Cela garantit des projets bien plus adaptés aux exigences d’une clientèle patrimoniale.
Utiliser le déficit foncier pour gommer les revenus locatifs
Pour un client imposé à 41 %, les revenus fonciers subissent une fiscalité lourde. En combinant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, la pression fiscale dépasse souvent 55 %. Dans ce contexte, le déficit foncier reste une stratégie simple, efficace et parfaitement adaptée.
Le mécanisme est clair. En réalisant des travaux sur un bien détenu en location nue (en direct ou via une SCI à l’IR), l’investisseur peut imputer jusqu’à 10 700 € par an sur son revenu global. Cela réduit mécaniquement l’impôt à payer. Au-delà de ce plafond, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cette solution s’adresse particulièrement :
- aux clients qui perçoivent déjà des loyers taxés en foncier classique ;
- à ceux qui souhaitent repositionner un bien ancien en cœur de ville ;
- ou à ceux qui souhaitent réinjecter du déficit dans leur patrimoine existant.
Le déficit foncier présente un autre atout majeur : il échappe au plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Vous pouvez ainsi le cumuler avec d’autres dispositifs comme le Denormandie ou le LMNP.
Pour optimiser cette stratégie, il est indispensable de s’appuyer sur des partenaires de qualité. Ils doivent être capables de chiffrer précisément les travaux, de garantir la conformité fiscale des dépenses, et de piloter l’ensemble sans dérive budgétaire.
Combiner LMNP et amortissement pour lisser la fiscalité
Lorsque l’on accompagne un client imposé à 41 %, il ne suffit pas de chercher à réduire l’impôt immédiatement : il faut aussi préparer l’avenir. C’est là que le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) prend tout son sens.
Grâce à l’amortissement, le LMNP permet de générer des revenus locatifs faiblement fiscalisés. Dans de nombreux cas, ces revenus sont même totalement défiscalisés pendant plusieurs années. En pratique, une grande partie des loyers perçus est neutralisée par l’amortissement comptable du bien et du mobilier.
Le client peut ainsi compléter ses revenus futurs sans alourdir sa fiscalité globale. C’est une solution idéale pour :
- préparer la retraite d’un client TMI 41 % en créant des revenus différés ;
- lisser l’effort fiscal en couplant un dispositif de réduction immédiate (Denormandie ou déficit foncier) avec une stratégie LMNP sur un autre bien ;
- diversifier les actifs immobiliers avec des biens à forte rentabilité.
Le LMNP vient donc compléter intelligemment une approche patrimoniale fondée sur l’immobilier ancien. Il permet de conjuguer réduction d’impôt à court terme et optimisation des revenus à moyen et long terme. Cela correspond parfaitement aux attentes des clients patrimoniaux.
Comme toujours, le choix du bien, de l’emplacement et du régime comptable (réel simplifié) doit être soigneusement accompagné pour maximiser les bénéfices de la stratégie.
Conclusion
Réduire l’impôt d’un client imposé à 41 % ne se résume pas à empiler des produits défiscalisants. C’est un véritable travail d’ingénierie patrimoniale, qui doit articuler plusieurs leviers complémentaires en cohérence avec les objectifs du client.
Le Denormandie permet d’agir sur l’impôt immédiat tout en valorisant un actif tangible. Le déficit foncier offre un outil souple et puissant pour optimiser des revenus locatifs existants. Le LMNP, enfin, permet de préparer des revenus différés faiblement fiscalisés — un atout majeur dans une logique de retraite ou de transmission.
Pour les CGP, l’enjeu est de savoir orchestrer intelligemment ces stratégies, en tenant compte du profil, de la situation familiale et patrimoniale, et des attentes à court, moyen et long terme.
Chez Greenliving, nous accompagnons les CGP qui souhaitent proposer à leurs clients des solutions patrimoniales sur mesure, en leur offrant des projets immobiliers clés en main parfaitement calibrés pour ce type de stratégie.
