Copropriété : ce que racontent les PV d’AG et le PPPT avant d’acheter

En copropriété, vous n’achetez pas seulement un appartement. Vous entrez dans un immeuble dont les décisions se prennent à plusieurs, et dont les travaux se paient à plusieurs. Une visite montre l’état d’un lot, rarement celui de l’immeuble.

Deux documents comblent ce manque : les procès-verbaux (PV) d’assemblée générale (AG) et le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Cet article explique ce que le vendeur doit vous remettre, comment lire un PV, qui paie les travaux votés avant la vente et ce que devient le fonds de travaux.

Les travaux en copropriété

Travaux collectifs et plan sur dix ans : ce que doit savoir un copropriétaire

LCL rappelle en moins de trois minutes qui décide des travaux, comment ils se répartissent entre copropriétaires et pourquoi les immeubles de plus de 15 ans doivent planifier leurs travaux.

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Copropriété – Ep1 : les travaux, une des obligations des copropriétairesLCL, sur YouTube

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Ce que dit la vidéo : les travaux collectifs se votent en assemblée générale, se répartissent selon les tantièmes, et les immeubles de plus de 15 ans doivent établir un plan de travaux sur dix ans.

Quels documents le vendeur doit-il vous remettre ?

Pour la vente d’un lot d’habitation en copropriété, le Code de la construction et de l’habitation (article L721-2) liste les documents à remettre à l’acquéreur. En cas de promesse de vente, ils doivent être fournis au plus tard à sa signature :

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
• les PV des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les conclusions du diagnostic technique global (DTG), s’il existe ;
• le plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté, ou à défaut le projet de plan (PPPT) ;
• les informations financières : charges du vendeur, montant du fonds de travaux, sommes éventuellement dues au syndicat, état des impayés.

Des exceptions existent, par exemple pour la vente d’un lot annexe comme une cave ou un parking, ou si vous êtes déjà copropriétaire dans l’immeuble. Si le vendeur n’a pas pu obtenir un PV auprès du syndic, la loi le prévoit aussi.

Pourquoi cela compte pour votre délai de rétractation

Selon Service-Public, le délai de rétractation de 10 jours ne commence à courir que lorsque vous avez reçu les documents obligatoires. Si l’un manque, le délai démarre le lendemain du jour où vous le recevez. Réclamez donc le dossier complet avant de signer, pas après.

Que lire dans un PV d’AG ?

Un PV d’AG est un acte juridique : il consigne les présents, les résolutions, les votes et les décisions. Il ne retranscrit pas les débats. Lisez les trois derniers à la suite : un seul est une photo, trois montrent une tendance.

Les travaux votés, repoussés ou jamais proposés

• les résolutions de ravalement, de toiture, d’ascenseur, d’étanchéité ou de chauffage collectif, avec leur montant et leur calendrier d’appels de fonds ;
• les travaux repoussés d’une année sur l’autre : ils ne disparaissent pas, ils reviennent souvent plus chers ;
• les devis mis en concurrence, ou non.

Les comptes, les impayés et le climat de l’immeuble

• les comptes sont-ils approuvés sans réserve, et que dit le conseil syndical ?
• la part de copropriétaires débiteurs : elle pèse sur la trésorerie de tous ;
• le quorum : si les copropriétaires se déplacent peu, les décisions sont plus difficiles à prendre ;
• les procédures en cours, les changements de syndic, les résolutions systématiquement contestées.

Qui paie les travaux votés avant la vente ?

Selon Service-Public, les provisions du budget prévisionnel restent à la charge du vendeur pour la période qui précède la vente. Pour un chantier voté en cours d’année, la charge peut vous revenir si l’appel de fonds intervient après la vente : faites préciser ce point par écrit dans l’avant-contrat.

Vendeur et acquéreur peuvent convenir d’une autre répartition dans l’avant-contrat, mais cet accord ne lie qu’eux, pas le syndic. Un chantier voté et non encore payé est aussi un argument de négociation sur le prix, à condition de le chiffrer. Faites relire la clause avec le notaire.

Qu’est-ce que le PPPT, et pourquoi le demander ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux liste les travaux nécessaires à l’immeuble, leur effet attendu sur la performance énergétique, une estimation sommaire des coûts classés par priorité et un calendrier sur dix ans. Selon Service-Public, il est à élaborer à l’expiration d’un délai de quinze ans après la réception des travaux de construction de l’immeuble, dans les immeubles à usage total ou partiel d’habitation, avec un calendrier d’application progressif selon la taille de la copropriété.

Le syndicat est dispensé si un DTG ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans. Le PPPT ne vaut pas décision : l’assemblée l’adopte ou non à la majorité de tous les copropriétaires, puis chaque travail doit encore être voté, avec son financement. S’il n’est pas adopté, le projet doit tout de même vous être remis.

Pour vous, c’est la meilleure carte disponible : elle dit ce qui est attendu, dans quel ordre, et à peu près pour quel budget.

Fonds de travaux : que devient votre part à la vente ?

Dans les immeubles à usage d’habitation, le syndicat constitue un fonds de travaux à l’issue d’un délai de dix ans après la réception de l’immeuble. La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel est adopté, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Ces sommes appartiennent au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente. L’acquéreur peut en revanche convenir de lui verser un montant équivalent en plus du prix. C’est une négociation, pas une obligation, et elle se prévoit dans le compromis. Le montant du fonds figure dans les informations financières remises : comparez-le aux travaux annoncés.

Comment croiser ces documents ?

Un signal isolé ne prouve rien. C’est le croisement des PV, des comptes et du PPPT qui éclaire :

Checklist avant de faire une offre

1. Vous avez reçu les PV des trois dernières assemblées, le carnet d’entretien et la fiche synthétique.
2. Vous avez relevé tous les travaux votés, leur montant et leur date d’appel de fonds.
3. La répartition de ces travaux entre vendeur et acquéreur est écrite dans l’avant-contrat.
4. Vous avez lu le PPPT, le PPT adopté ou le DTG, ou obtenu la raison de leur absence.
5. Vous connaissez le montant du fonds de travaux et la part d’impayés de l’immeuble.
6. Vous avez ajouté ces coûts à votre budget, au-delà du prix d’achat et des frais.

Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement financier ni un conseil personnalisé. Greenliving détient les cartes professionnelles de transaction et de gestion. Pour une situation précise, rapprochez-vous de votre notaire. Mis à jour en octobre 2026.

Comment Greenliving vous accompagne ?

Chez Greenliving, nous cherchons, vérifions le bien et chiffrons les éventuels travaux avant votre offre. Cela passe par la lecture des PV, du carnet d’entretien et du plan de travaux de l’immeuble, pour que vous découvriez les appels de fonds avant la signature, pas après. Si le bien ou l’immeuble en demande, notre entreprise de rénovation, Tréma Rénovation, peut réaliser les travaux de votre lot : vous restez libre de choisir, le choix du devis vous appartient.

Pour en savoir plus : Résidence principale, Résidence secondaire et Où acheter. Pour replacer la copropriété dans votre décision, lisez aussi Acheter maintenant ou attendre 2027.