Dispositif Jeanbrun dans l’ancien : pour qui, et ce qui pourrait changer

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « Relance logement », ouvre un nouvel avantage fiscal aux propriétaires qui louent un logement vide sur longue durée. Chez Greenliving, nous travaillons exclusivement l’ancien, et nous regardons ce dispositif de près. Notre constat : tel qu’il est écrit aujourd’hui, il est très restrictif et ne correspond qu’à une partie limitée de nos clients.

Il est en cours de révision au Parlement. Cet article résume les conditions actuelles, les profils pour lesquels il fonctionne, ce qui pourrait changer, et le test à faire avant de signer.

Le dispositif Jeanbrun

Qui peut en bénéficier, et sous quelles conditions

Une spécialiste de l’immobilier explique en cinq minutes les conditions du dispositif et ses points d’attention.

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Immobilier : qu’est-ce que le dispositif « Jeanbrun » et qui peut en bénéficier ?Sud Radio, sur YouTube

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Ce que dit la vidéo : pas de zonage, immeubles collectifs, 9 ans de location vide, plafonds de loyers, maisons individuelles exclues.

Quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun dans l’ancien ?

D’après les textes et les explications d’une spécialiste interrogée par Sud Radio :

• Période : acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• Pas de zonage : le dispositif est ouvert partout en France, contrairement au Pinel.
• Type de bien : immeubles collectifs, dans le neuf ou dans l’ancien.
• Ancien : réhabilitation lourde, avec au moins 30 % du prix d’acquisition en travaux et un logement qui atteint le DPE A ou B après travaux, à ce stade. Ces seuils peuvent évoluer.
• Location : vide, pendant 9 ans, à titre de résidence principale du locataire, pas à un membre de la famille.
• Loyers : plafonnés, avec trois niveaux (intermédiaire, social, très social).
• Avantage : l’amortissement du prix du bien, déductible des revenus locatifs imposables, avec les charges classiques (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière). L’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, jusqu’à 12 000 € avec une part de location sociale ou très sociale.

Les maisons individuelles anciennes sont exclues : le dispositif concerne les logements en immeuble collectif.

Pour qui il fonctionne aujourd’hui

• Les contribuables imposés, qui ont une capacité d’achat et acceptent de louer vide pendant 9 ans.
• Les biens situés dans un immeuble collectif ancien, avec au moins 30 % du prix consacrés aux travaux.
• Les projets où les loyers plafonnés couvrent correctement le crédit et les charges.
• Les investisseurs qui n’ont pas besoin de revendre avant la fin des 9 ans.

Pourquoi il est restrictif dans l’ancien

• Immeubles collectifs uniquement : les maisons individuelles anciennes, qui font pourtant partie du marché de l’ancien, sont exclues.
• Un seuil de 30 % de travaux : il demande un budget et un suivi de chantier solides.
• Des loyers plafonnés : selon le quartier, ils peuvent être inférieurs aux loyers réellement pratiqués.
• Un engagement de 9 ans en location vide, hors famille : c’est long.
• Résultat : peu de biens et de projets réunissent toutes les conditions à la fois.

Un dispositif en cours de révision

Le dispositif est en cours d’examen par le Parlement. Ses conditions peuvent donc évoluer : seuil de travaux, plafonds de loyers, type de biens, durée.

Où en est le projet de loi

Point d’étape au 25 octobre 2026 : le projet de loi « Relance logement » a été déposé au Sénat le 25 juin, adopté par le Sénat le 8 juillet, transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet (n° 3058), puis adopté en commission des affaires économiques (texte n° 3188, 23 septembre). Aucune date de séance publique n’est fixée. Parmi les pistes : supprimer la quotité de travaux au profit d’un DPE D après travaux (version du Sénat), ou la ramener à 20 % du prix (amendement adopté en commission). L’ouverture aux maisons individuelles anciennes a été évoquée, mais elle n’est pas confirmée dans le texte. Rien n’est définitivement voté : les règles en vigueur restent celles décrites plus haut.

Si les maisons individuelles anciennes étaient intégrées, le dispositif correspondrait beaucoup mieux au marché de l’ancien, et nous le travaillerions davantage avec nos clients. Nous suivons les débats et nous adapterons notre accompagnement si le texte évolue dans ce sens.

Notre position d’ici là

D’ici là, nous ne le proposons pas par défaut : nous regardons d’abord si votre projet tient sans l’avantage fiscal. Un avantage fiscal ne transforme jamais une mauvaise opération en bon investissement. À surveiller de près : la vacance locative, les impayés, le DPE du logement (voir notre article sur le DPE avant d’acheter) et les décrets, qui peuvent préciser ou modifier les conditions.

Le test à faire avant de signer

Avec des taux de crédit autour de 3,5 % et des anticipations proches de 4 %, la marge d’erreur d’un investissement locatif est faible. Le test :

1. Chiffrer le projet de bout en bout : prix, frais de notaire, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, coût du crédit, assurance, vacance.
2. Refaire le même calcul sans l’avantage fiscal.
3. Vérifier que le projet tient quand même, avec une mensualité supportable.
4. Vérifier la demande locative réelle du quartier et le niveau de loyer atteignable.
5. Vérifier la facilité de revente.

Si le projet ne fonctionne que grâce à la défiscalisation, c’est un signal d’alerte. Pour replacer ce test dans votre calendrier d’achat, lisez Acheter maintenant ou attendre 2027.

Jeanbrun, LMNP, déficit foncier, Denormandie : ce qui diffère

Chaque régime a ses conditions et ses limites : le bon choix dépend du bien, de votre situation fiscale et de votre horizon. Le détail et notre lecture se trouvent sur la page Jeanbrun ancien.

Comment nous accompagnons

Chez Greenliving, nous travaillons l’ancien à Montpellier, Nîmes et Béziers : nous cherchons le bien, le vérifions et chiffrons les travaux avant votre offre. Si vous hésitez entre plusieurs régimes, nous partons d’abord du bien et de votre projet. Retrouvez nos villes sur Où investir. Nous ne fournissons pas de conseil en investissement financier : pour votre situation fiscale, appuyez-vous sur votre conseil.

Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement financier ni un conseil fiscal personnalisé. Greenliving détient les cartes professionnelles de transaction et de gestion. Mis à jour en octobre 2026.