Investir dans l’ancien, avec la loi Denormandie
Découvrez comment le dispositif Denormandie vous permet de réduire vos impôts tout en valorisant un logement ancien, soigneusement sélectionné dans les villes réellement éligibles.
Le barème de réduction d’impôt
La réduction dépend de la durée d’engagement de location choisie dès la signature de l’acte, conformément à l’article 199 novovicies du Code général des impôts (dispositif « Denormandie ancien ») :
| Engagement location | Réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix de revient |
| 9 ans | 18 % du prix de revient |
| 12 ans | 21 % du prix de revient |
Plafonds : 300 000 € d’investissement par foyer fiscal et par an, 5 500 €/m² habitable, 2 biens maximum par an. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 (loi n° 2024-322 du 9 avril 2024).
Comment se calcule concrètement la réduction ? La base de calcul retenue est le « prix de revient » de l’opération (prix d’acquisition + travaux + frais annexes), plafonné au plus petit des deux montants : 300 000 € ou 5 500 €/m² de surface habitable. Exemple : pour un bien de 60 m² acquis et rénové pour 180 000 € au total, le plafond au m² (5 500 × 60 = 330 000 €) ne s’applique pas puisqu’il est supérieur au coût réel — c’est donc 180 000 € qui sert de base. Avec un engagement de location de 9 ans, la réduction totale est de 18 % × 180 000 € = 32 400 €, étalée sur 9 années à raison de 3 600 € par an. Avec un engagement de 12 ans, elle atteindrait 21 % × 180 000 € = 37 800 €.
La durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) est choisie une fois pour toutes au moment de la signature de l’engagement de location, joint à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux ou d’acquisition si postérieure. Cette réduction d’impôt entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal (article 200-0 A du CGI).
Des travaux obligatoires, pas cosmétiques
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux + frais), et remplir l’une de ces deux conditions alternatives :
Le recours à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour les travaux d’amélioration énergétique est recommandé par l’administration, mais n’est pas, à proprement parler, une condition légale d’éligibilité du dispositif — une nuance utile à connaître avant de sélectionner une entreprise. Les travaux de pure décoration (peinture, revêtements de confort) ne sont jamais pris en compte dans les 25 %. Délai d’exécution : au plus tard le 31 décembre de la 2? année suivant l’acquisition (décret n° 2019-232).
Chez greenliving, nous pilotons ce chiffrage dès l’offre d’achat : devis d’entreprises qualifiées, répartition des postes de travaux et calcul du seuil des 25 % sont vérifiés avant signature, pour que l’éligibilité fiscale ne soit jamais une découverte de dernière minute.
Denormandie ou Pinel dans l’ancien : quelle différence ?
Le Denormandie est souvent présenté comme un « Pinel de l’ancien », mais les deux dispositifs ne se recouvrent pas. Le Pinel (fin programmée le 31 décembre 2024 pour les acquisitions, sauf Pinel+ résiduel) cible le logement neuf ou en VEFA dans les zones tendues A bis, A et B1. Le Denormandie cible au contraire un logement ancien à rénover, situé dans une commune Action cœur de ville ou ayant signé une convention ORT — des zones qui ne coïncident pas nécessairement avec le zonage A/B/C classique.
| Critère | Denormandie | Pinel (zones tendues) |
|---|---|---|
| Type de bien | Ancien avec travaux ? 25 % du coût | Neuf ou VEFA |
| Zone géographique | ~222 communes Action cœur de ville + communes ORT | Zones A bis, A, B1 |
| Taux de réduction | 12 % / 18 % / 21 % (6/9/12 ans) | Barème Pinel classique, en extinction |
| Plafonds prix | 300 000 € et 5 500 €/m² | 300 000 € et 5 500 €/m² (mêmes plafonds) |
Les deux dispositifs partagent le même article du CGI (199 novovicies), les mêmes plafonds de loyer et de ressources, et le même plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an. La vraie décision n’est donc pas fiscale mais patrimoniale : le Denormandie a l’avantage de porter sur un actif déjà existant, souvent en centre-ville historique, avec une décote à l’achat que le neuf ne permet pas.
Concrètement, un investisseur qui vise un rendement locatif immédiat et une gestion locative simplifiée s’orientera plus naturellement vers le Pinel dans le neuf, où les charges de copropriété et les risques de sinistre sont réduits les premières années. À l’inverse, un investisseur qui cherche à se constituer un patrimoine de caractère, dans un centre-ville avec du cachet et une vraie rareté foncière, trouvera dans le Denormandie un cadre fiscal comparable au Pinel, appliqué à un bien qu’aucun promoteur ne pourrait reconstruire à l’identique.
Où le dispositif Denormandie s’applique réellement
Le Denormandie est réservé aux communes ayant signé une convention Action cœur de ville ou une opération de revitalisation de territoire (ORT) — environ 500 communes en France. Montpellier et Nîmes n’en font pas partie : aucune opération montpelliéraine ou nîmoise n’ouvre droit à ce dispositif.
Ces deux zonages ont des origines distinctes : le programme Action cœur de ville a été lancé le 26 mars 2018 pour 222 villes moyennes, tandis que l’outil juridique ORT (opération de revitalisation de territoire) a été créé par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui permet à d’autres communes de délimiter, par convention avec l’État, un périmètre de centre-ville où s’appliquent des mesures de soutien à la rénovation — dont l’éligibilité au Denormandie. Une commune peut donc devenir éligible après coup, en signant une convention ORT, ce qui justifie de revérifier le statut d’une adresse au moment de l’acquisition plutôt que de se fier à une information ancienne.
Risques et limites du dispositif
Comme tout investissement locatif défiscalisant, le Denormandie n’est pas sans contrepartie. L’engagement de location est ferme : une vacance locative prolongée, un changement de projet personnel ou une revente anticipée hors cas de force majeure remettent en cause l’avantage fiscal obtenu, avec reprise par l’administration. Le plafond de loyer, parfois inférieur au loyer de marché dans une ville en forte tension, peut réduire la rentabilité locative brute par rapport à une location libre. Le risque travaux — dépassement de budget, délai serré (2 ans pour finir le chantier) — pèse davantage que dans le neuf, puisque l’ampleur exacte des désordres d’un bien ancien n’est jamais totalement connue avant ouverture du chantier.
Plafonds de loyer et de ressources 2026 : les engagements à tenir
Le Denormandie impose, comme le Pinel, deux plafonds cumulatifs pendant toute la durée d’engagement : un plafond de loyer au m² et un plafond de ressources du locataire. Les montants 2026 (BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026) sont les suivants :
| Zone | Plafond de loyer / m² |
|---|---|
| Zone A bis | 19,71 € |
| Zone A | 14,64 € |
| Zone B1 (ex. Béziers, Alès selon commune) | 11,80 € |
| Zones B2 / C | 10,26 € |
Le plafond de ressources du locataire dépend de la zone et de la composition du foyer (revenu fiscal de référence N-2). À titre indicatif pour 2026 :
| Composition du foyer locataire | Zones A bis / A | Zone B1 | Zones B2 / C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
Le non-respect de ces plafonds, comme la rupture de l’engagement de location avant terme (hors cas de force majeure prévus par la loi : décès, invalidité, licenciement), entraîne la reprise de la réduction d’impôt déjà obtenue. Le locataire ne peut pas non plus être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant ou descendant si celui-ci est rattaché à ce foyer fiscal. La réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an).
Nos zones d’intervention
Notre ancrage local est notre force. Nous connaissons les rues, les tensions locatives, les poches de valorisation — sur Béziers, Montpellier, Nîmes et Alès. Pour un montage Denormandie précisément, seules Béziers et Alès sont éligibles ; sur Montpellier et Nîmes, nous orientons vers d’autres dispositifs adaptés.
Ils ont investi avec nous
Comment vérifier l’éligibilité exacte d’une adresse
L’éligibilité au Denormandie ne se décrète pas au doigt mouillé : elle dépend de la commune (liste des ~222 communes Action cœur de ville fixée par arrêté du 26 mars 2019, ou commune ayant signé une convention ORT) et, pour certaines communes ORT, du périmètre précis défini dans la convention. Le point de départ officiel est le simulateur mis en ligne par l’administration : « Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie », disponible sur service-public.gouv.fr, qui indique en quelques secondes si une ville est concernée.
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Questions fréquentes
Quelles villes sont éligibles au Denormandie ?
Uniquement les communes ayant signé une convention Action cœur de ville (liste fixée par arrêté du 26 mars 2019, environ 222 communes) ou une convention ORT. Sur nos marchés : Béziers et Alès sont concernées, Montpellier et Nîmes non.
Comment vérifier moi-même l’éligibilité d’une adresse précise ?
Le simulateur officiel « Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie », sur service-public.gouv.fr, donne une première réponse par commune. Pour une commune en ORT, il faut ensuite vérifier le périmètre exact de la convention, qui peut exclure certaines rues.
Quels travaux sont éligibles ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et remplir l’une des deux conditions : soit un gain énergétique de 30 % (maison) ou 20 % (copropriété), soit au moins 2 postes de travaux parmi isolation toiture, isolation murs, isolation fenêtres, chauffage et eau chaude sanitaire.
Faut-il obligatoirement passer par une entreprise RGE ?
Ce n’est pas une obligation légale du dispositif, mais un recours recommandé par l’administration pour les travaux d’amélioration énergétique — et une garantie de qualité que nous imposons dans notre sélection d’entreprises.
Quel est le plafond de loyer ?
Il varie par zone : de 10,26 €/m² en B2/C à 19,71 €/m² en zone A bis pour 2026 (BOI-BAREME-000017). S’y ajoute un plafond de ressources du locataire selon la zone et la composition de son foyer.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas mon engagement de location ?
Une rupture de l’engagement avant terme (hors décès, invalidité ou licenciement) entraîne la reprise de la réduction d’impôt déjà perçue par l’administration fiscale, avec intérêts de retard.
Denormandie ou Pinel : lequel choisir ?
Le Pinel concerne le neuf en zones tendues (A bis, A, B1) ; le Denormandie concerne l’ancien à rénover dans les communes Action cœur de ville ou ORT. Les taux de réduction et plafonds sont proches, la différence se joue sur le type d’actif et sa localisation.
Jusqu’à quand peut-on investir en Denormandie ?
Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 (loi n° 2024-322 du 9 avril 2024).
La réduction d’impôt entre-t-elle dans le plafond des niches fiscales ?
Oui, dans la limite globale de 10 000 €/an (article 200-0 A du CGI), comme la quasi-totalité des dispositifs de défiscalisation immobilière.
Peut-on cumuler le Denormandie avec d’autres avantages, comme MaPrimeRénov’ ?
Le cumul avec certaines aides à la rénovation énergétique est encadré et dépend de la nature exacte des travaux et du statut du bailleur ; nous étudions systématiquement cette question au cas par cas avec nos partenaires fiscalistes avant toute opération.
Ce que vous payez aussi : un réseau, de l’expérience, des erreurs évitées
Trouver un bien n’est qu’une partie du travail.
Un accompagnement à Montpellier, Nîmes et Béziers
Notre équipe est basée à Montpellier. Toulouse arrive en 2027.
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