Acheter maintenant ou attendre 2027 : ce que disent les chiffres
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Attendre une baisse des taux pour acheter moins cher paraît logique. Mais personne ne sait où seront les taux en 2027, et les prix aussi peuvent bouger. Fin 2026, les taux de crédit remontent légèrement, les prix reculent un peu, et les acheteurs ont plus de marge de négociation qu’il y a deux ans.
Cet article compare les deux options avec des chiffres : ce que coûte un point de taux, ce que peut vous faire gagner la négociation, et les cas où attendre est un vrai choix.
Les taux de crédit
Attendre 2027 pour emprunter moins cher : un pari risqué
Le taux moyen sur 20 ans est autour de 3,5 % depuis septembre, et rien ne garantit une baisse en 2027. Capital résume l’arbitrage en moins de deux minutes.
Où en sont les taux
Le taux moyen des nouveaux crédits (hors renégociations) atteint 3,32 % en août 2026, en hausse d’environ 0,24 point depuis janvier. Sur 20 ans, la vidéo de Capital cite un taux moyen de 3,54 % depuis septembre, contre 3,23 % au deuxième trimestre.
Les courtiers observent en octobre, pour un bon dossier, des taux autour de 3,3 % sur 15 ans, 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans. Plusieurs anticipent 3,7 % à 4 % d’ici la fin de l’année. Ce sont des anticipations, pas des certitudes.
Le coût du crédit ne dépend pas que de la Banque centrale européenne, qui a relevé ses taux de 0,25 point le 10 septembre. Les banques suivent aussi les taux des obligations d’État, leur propre coût de financement et le risque de chaque dossier.
Ce que coûte un demi-point
Un emprunt de 250 000 € sur 20 ans, hors assurance :
| Taux | Mensualité | Coût du crédit sur 20 ans |
|---|---|---|
| 3,5 % | environ 1 450 € | environ 98 000 € |
| 4,0 % | environ 1 515 € | environ 113 700 € |
| Écart | environ 65 € par mois | environ 15 700 € |
À mensualité égale, la capacité d’emprunt baisse d’environ 4 à 5 % : il faut acheter un peu moins cher ou apporter un peu plus. C’est pour cela que la hausse des taux pèse d’abord sur le nombre de ventes avant de peser sur les prix affichés.
Les règles du HCSF restent en vigueur : taux d’effort limité à 35 % assurance comprise, durée maximale de 25 ans, avec une petite marge de dérogation. Les banques regardent surtout l’apport, la stabilité professionnelle, le reste à vivre et l’épargne qui reste après l’achat.
Les prix : un recul contenu, très inégal
Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent d’environ 0,8 % sur un an en France métropolitaine. Les appartements sont presque stables, les maisons reculent davantage. Les ventes, elles, ralentissent : environ 951 000 transactions sur douze mois fin août, soit 3,6 % de plus qu’un an plus tôt, contre près de 13 % de hausse fin 2025.
Une baisse nationale de 0,8 % ne veut pas dire que votre quartier a perdu 0,8 %. Un bien bien placé et au bon prix se vend encore. Un bien surévalué reste en vente et ouvre la négociation.
Acheter maintenant : les arguments
- Aucune garantie de baisse des taux en 2027 : ils peuvent aussi monter.
- Si vous attendez une baisse des taux, les prix peuvent remonter en même temps et effacer votre gain.
- Le marché offre aujourd’hui davantage de biens disponibles et des marges de négociation intéressantes.
- Vous pouvez renégocier votre crédit plus tard si les taux baissent, vous ne pouvez pas renégocier le prix du bien.
Attendre : quand c’est un vrai choix
Attendre peut être raisonnable dans trois cas :
- votre apport ou votre épargne de sécurité ne sont pas encore suffisants ;
- votre situation professionnelle ou familiale n’est pas stabilisée ;
- vous n’avez pas trouvé de bien correspondant à votre projet : acheter n’importe quoi pour ne pas attendre est la pire option.
Dans tous les cas, ne pas emprunter au maximum de sa capacité : un marché qui se durcit récompense ceux qui gardent de la marge.
Les trois scénarios pour 2027
- Stabilisation : les taux restent sous 4 %, les ventes se maintiennent entre 900 000 et 950 000.
- Ralentissement : les taux restent autour de 4 % ou au-dessus, le crédit devient plus sélectif, les ventes baissent et les prix subissent une pression modérée.
- Choc financier : les taux obligataires montent fortement, l’attentisme s’installe et les marchés les plus fragiles corrigent davantage.
Le scénario central n’est pas un krach national, c’est un marché lent, fragmenté et très dépendant du crédit. L’élection présidentielle de 2027 ajoute de l’attentisme, chez les acheteurs comme chez les vendeurs.
Comment tirer parti de la négociation
Négocier sur des faits, pas sur une impression :
- les prix de biens comparables dans le même quartier ;
- les charges de copropriété et les travaux votés ou à prévoir ;
- l’étiquette énergie réelle du logement ;
- le temps passé depuis la mise en vente.
Chez Greenliving, nous cherchons, vérifions le bien et chiffrons les éventuels travaux avant votre offre. Vous ne visitez que les biens retenus, et notre tarif est annoncé avant que vous signiez. Pour en savoir plus : Résidence principale et Résidence secondaire.
Checklist avant de décider
- Votre mensualité reste supportable si le taux monte de 0,5 point.
- Il vous reste une épargne de sécurité après l’apport et les frais.
- Le prix a été comparé à des biens équivalents du même quartier.
- Vous avez comparé les offres de plusieurs banques et l’assurance emprunteur (elle peut être changée à tout moment, sans frais).
- Le bien correspond vraiment à votre projet.
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement financier ni un conseil personnalisé. Greenliving détient les cartes professionnelles de transaction et de gestion. Mis à jour en octobre 2026.