En 2025, Nîmes continue d’attirer les investisseurs immobiliers grâce à son dynamisme économique, son cadre de vie agréable et ses prix encore accessibles par rapport aux grandes métropoles voisines comme Montpellier ou Avignon. Mais une question persiste et surtout dans le cadre de l’immobilier, où investir à Nîmes pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier. Quels sont les meilleurs quartiers selon votre profil d’investisseur (location saisonnière, colocation, investissement patrimonial) ?
Dans cet article, nous analysons le marché immobilier nîmois, les quartiers stratégiques et les critères à prendre en compte pour faire le meilleur choix.
État du marché immobilier à Nîmes en 2025
Un marché attractif avec des prix encore abordables
Le marché immobilier de Nîmes continue d’évoluer, attirant de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’une ville rentable et en plein développement. Avec une proximité immédiate avec Montpellier, une bonne desserte en transports et une offre locative variée, Nîmes se distingue comme une alternative intéressante aux grandes villes du sud de la France.
Actuellement, le prix moyen au m² oscille entre 2 200 et 3 000 € pour un appartement ancien et entre 3 500 et 4 500 € pour un logement neuf. Comparé à Montpellier, où les prix dépassent 4 500 €/m², Nîmes reste une option plus abordable avec une rentabilité locative plus intéressante.
| Type de bien | Prix moyen au m² (ancien) | Prix moyen au m² (neuf) |
|---|---|---|
| Appartement | 2 200 – 3 000 € | 3 500 – 4 500 € |
| Maison | 2 500 – 3 500 € | 4 000 – 5 500 € |
Rentabilité locative selon le type d’investissement
Le rendement locatif à Nîmes varie en fonction du type d’investissement :
| Type d’investissement | Rentabilité moyenne |
|---|---|
| Location nue longue durée | 4 à 5 % |
| Location meublée (LMNP) | 5 à 6 % |
| Colocation | 6 à 7 % |
| Location saisonnière (Airbnb) | 7 à 10 % |
Avec une forte demande locative des étudiants et des jeunes actifs, Nîmes constitue une ville propice à la colocation et aux locations meublées. De plus, la location courte durée offre des rendements élevés, notamment dans les quartiers historiques et touristiques.
Les meilleurs quartiers où investir à Nîmes en 2025
L’Écusson : Le cœur historique idéal pour la location saisonnière
L’Écusson, situé en plein centre historique de Nîmes, est l’un des quartiers les plus recherchés par les investisseurs. Avec ses ruelles pittoresques, ses monuments emblématiques comme les Arènes de Nîmes et la Maison Carrée, ainsi que ses nombreux commerces et restaurants, ce quartier attire une forte demande locative.
Les prix y sont relativement élevés, oscillant entre 2 500 et 3 200 €/m², mais la location saisonnière permet d’obtenir une rentabilité de 6 à 9 % grâce à un fort taux de remplissage tout au long de l’année.
Avantages :
- Quartier central avec une demande locative soutenue
- Forte attractivité touristique
- Dynamisme commercial et culturel
Inconvénients :
- Prix au m² élevés
- Difficulté pour trouver des places de stationnement
Richelieu : Un quartier en pleine transformation, parfait pour un investissement à long terme
Le quartier Richelieu est en pleine mutation, avec des projets de rénovation et d’amélioration de l’habitat qui renforcent son attractivité. Encore abordable, ce secteur offre des opportunités pour les investisseurs cherchant un bien à rénover avec une forte plus-value potentielle.
Le prix moyen au m² varie entre 2 000 et 2 500 €, avec une rentabilité locative estimée entre 6 et 7 %. Ce quartier est particulièrement adapté aux investisseurs ayant une stratégie à long terme, misant sur la revalorisation immobilière.
Avantages :
- Prix d’achat attractifs
- Potentiel de valorisation élevé
- Quartier en plein développement
Inconvénients :
- En cours de rénovation, certains secteurs encore dégradés
- Rentabilité à court terme plus faible
Faubourg Gambetta : Un quartier stratégique pour la colocation
Le Faubourg Gambetta, situé non loin du centre-ville et des établissements universitaires, constitue un choix intéressant pour un investissement en colocation ou en location meublée.
Avec un prix moyen au m² compris entre 2 000 et 2 600 €, ce quartier bénéficie d’une forte demande locative étudiante et d’une rentabilité locative pouvant atteindre 6 à 8 %.
Avantages :
- Demande locative étudiante élevée
- Loyers attractifs et turnover régulier
- Bonne accessibilité
Inconvénients :
- Forte concurrence entre investisseurs
- Nécessite une gestion locative plus active
Jardins de la Fontaine : Un investissement patrimonial sécurisé
Les Jardins de la Fontaine sont l’un des quartiers les plus prisés de Nîmes, idéal pour un investissement patrimonial. Ce quartier résidentiel, entouré d’espaces verts, séduit les familles et les cadres recherchant un cadre de vie agréable.
Les prix y sont plus élevés, oscillant entre 2 700 et 3 500 €/m², mais l’investissement reste sécurisé grâce à une demande locative stable et un environnement de qualité.
Avantages :
- Quartier calme et recherché
- Forte demande locative de long terme
- Proximité du centre et des espaces verts
Inconvénients :
- Prix au m² élevés
- Rentabilité plus faible que dans d’autres quartiers
Quelle stratégie d’investissement adopter à Nîmes en 2025 ?
Une fois le quartier ciblé, il est essentiel de choisir une stratégie d’investissement adaptée à votre profil et à vos objectifs. À Nîmes, plusieurs options sont possibles, chacune avec ses avantages et ses contraintes.
Investissement locatif en location nue : Sécurité et stabilité
La location nue offre une sécurité financière et nécessite moins de gestion qu’une location meublée ou saisonnière. Elle est idéale pour un investissement patrimonial, notamment dans les quartiers prisés comme Jardins de la Fontaine ou Beaux-Arts.
- Avantages :
- Locataires stables avec des baux longue durée
- Moins de turnover, donc moins de frais de gestion
- Fiscalité avantageuse en déficit foncier pour les biens anciens nécessitant des travaux
- Inconvénients :
- Rendement locatif plus faible (4 à 5 %)
- Moins de flexibilité pour ajuster les loyers
Investissement en LMNP : Un excellent rapport rentabilité/fiscalité
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est très adapté à Nîmes, où la demande de logements meublés est en forte hausse, notamment dans les quartiers comme Faubourg Gambetta ou Richelieu.
- Avantages :
- Rendement plus élevé que la location nue (5 à 7 %)
- Fiscalité attractive avec l’amortissement des charges et des meubles
- Forte demande des étudiants et jeunes actifs
- Inconvénients :
- Gestion locative plus chronophage
- Risque de turnover plus important
Investissement en colocation : Maximiser la rentabilité
La colocation est une stratégie d’investissement de plus en plus prisée à Nîmes, en raison de la demande importante de la part des étudiants et jeunes actifs. Elle est particulièrement rentable dans les quartiers proches des pôles universitaires comme Faubourg Gambetta.
- Avantages :
- Rentabilité élevée (6 à 8 %)
- Demande locative forte et constante
- Possibilité de louer chaque chambre indépendamment
- Inconvénients :
- Gestion plus complexe (baux multiples)
- Usure plus rapide du logement
Investissement en location saisonnière : Un pari sur le tourisme
Avec plus de 2 millions de visiteurs par an, Nîmes est une destination touristique incontournable dans le sud de la France. Investir dans un appartement en location courte durée dans le centre historique peut générer un rendement locatif de 7 à 10 %, à condition d’avoir un bien bien situé et de respecter les règles d’encadrement des locations Airbnb.
- Avantages :
- Revenus plus élevés que la location classique
- Flexibilité dans la gestion des locations
- Forte attractivité touristique
- Inconvénients :
- Réglementation plus stricte (déclaration en mairie, plafonds)
- Gestion plus contraignante (ménage, accueil des locataires)
Tendances et perspectives du marché immobilier à Nîmes
Une attractivité croissante pour les investisseurs
Le marché immobilier de Nîmes attire de plus en plus d’investisseurs extérieurs, notamment parisiens et montpelliérains, séduits par des prix encore accessibles et un bon potentiel de rentabilité.
Avec une économie locale en plein développement, de nouveaux projets d’urbanisme et d’infrastructures voient le jour, renforçant l’attractivité de la ville. Parmi les projets en cours :
- Le programme Nîmes Métropole Habitat, visant à rénover des immeubles anciens pour offrir plus de logements de qualité
- L’extension du tram-bus pour fluidifier la mobilité urbaine
- Des aides à la rénovation énergétique pour encourager les propriétaires à moderniser leurs biens
Ces éléments laissent présager une hausse progressive des prix immobiliers, ce qui renforce l’intérêt d’investir dès maintenant pour bénéficier d’une plus-value future.
Conclusion
Investir à Nîmes en 2025 est une opportunité stratégique, que ce soit pour une stratégie patrimoniale ou pour un investissement locatif rentable.
Selon votre objectif et votre profil d’investisseur :
- L’Écusson est idéal pour la location saisonnière, en raison de son attractivité touristique.
- Richelieu offre un potentiel de valorisation intéressant à long terme.
- Faubourg Gambetta se distingue par une forte demande locative étudiante, parfaite pour la colocation.
- Jardins de la Fontaine est un choix sécurisé pour un investissement patrimonial.
Avec une rentabilité locative attractive, des prix encore accessibles et une dynamique économique en pleine croissance, Nîmes se positionne comme une ville d’investissement à fort potentiel pour les années à venir.
Avant de vous lancer, pensez à bien analyser le marché, définir votre stratégie et anticiper les évolutions réglementaires pour optimiser votre rentabilité.
FAQ – Investir à Nîmes en 2025 : Ce qu’il faut savoir
1. Quel est le rendement locatif moyen à Nîmes ?
Le rendement locatif à Nîmes varie selon les quartiers et le type de location :
- Location nue : entre 4 % et 5,5 %
- LMNP (location meublée non professionnelle) : entre 5 % et 7 %
- Colocation : entre 6 % et 8 %
- Location saisonnière (Airbnb, courte durée) : jusqu’à 10 % dans les quartiers touristiques comme l’Écusson
Les quartiers comme Richelieu ou Faubourg Gambetta offrent une rentabilité plus élevée grâce à une forte demande locative.
2. Quels sont les prix moyens du m² à Nîmes en 2025 ?
Le prix moyen au m² à Nîmes dépend du quartier :
- Écusson (Centre historique) : 2 600 à 3 200 €/m²
- Jardins de la Fontaine : 3 000 à 3 500 €/m²
- Faubourg Gambetta : 2 200 à 2 700 €/m²
- Richelieu : 1 800 à 2 300 €/m²
- Quartier Jean-Jaurès : 2 500 à 3 000 €/m²
Les prix sont encore abordables comparés à Montpellier ou Avignon, ce qui fait de Nîmes une ville attractive pour les investisseurs.
3. Est-il plus intéressant d’investir en LMNP ou en location nue à Nîmes ?
Cela dépend de votre stratégie :
- LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) :
- Fiscalité avantageuse (amortissement, réduction d’impôts)
- Rendement plus élevé (5 à 7 %)
- Forte demande locative des étudiants et jeunes actifs
- Location nue :
- Sécurité locative avec des baux longue durée
- Idéal pour optimiser le déficit foncier
- Rendement légèrement plus faible (4 à 5,5 %) mais stabilité des revenus
Pour un investissement à forte rentabilité, le LMNP est un bon choix dans les quartiers étudiants comme Faubourg Gambetta. Pour un investissement sécurisé, la location nue dans les Jardins de la Fontaine est plus adaptée.
4. Quels sont les critères pour bien choisir son bien immobilier à Nîmes ?
Avant d’acheter un bien, il est important de vérifier plusieurs critères :
- La localisation : privilégiez un quartier avec une forte demande locative
- La rentabilité : analysez le rendement potentiel en fonction du prix d’achat et des loyers pratiqués
- L’état du bien : un bien à rénover peut être une bonne opportunité pour optimiser la rentabilité via le déficit foncier
- Les commodités : proximité des transports, commerces, universités, etc.
Investir dans un appartement proche des commodités et avec un bon DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) augmente la valeur et la demande locative.
5. Quels sont les avantages fiscaux pour un investissement locatif à Nîmes ?
Investir à Nîmes permet de bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux :
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : amortissement des charges et exonération d’une partie des loyers
- Dispositif Denormandie : réduction d’impôt pour l’achat et la rénovation d’un bien ancien dans certaines zones
- Déficit foncier : possibilité de déduire le coût des travaux des revenus fonciers
- Exonération de la taxe foncière dans certains cas pour les rénovations énergétiques
Nîmes étant une ville en plein développement, les aides à la rénovation et les dispositifs fiscaux sont des atouts majeurs pour les investisseurs.
