DPE : pourquoi l’étiquette ne dit pas tout avant d’acheter

Depuis le 1er janvier 2026, des logements chauffés à l’électricité ont gagné une lettre au diagnostic de performance énergétique (DPE) sans que personne n’ait fait de travaux. Leur facture d’énergie, elle, n’a pas changé. Pour un acheteur, l’étiquette seule ne suffit donc plus.

Cet article explique ce qui a changé, ce que l’étiquette ne montre pas, et les vérifications à faire avant de faire une offre.

Le DPE

Pourquoi des passoires thermiques ont gagné une lettre

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a changé pour les logements chauffés à l’électricité. France 3 Grand Est l’explique avec un exemple en moins de deux minutes.

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Changement du mode de calcul du DPE : des passoires thermiques vont revenirFrance 3 Grand Est, sur YouTube

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Ce que dit la vidéo : le coefficient de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, ce qui peut faire gagner une lettre sans travaux, comme dans l’exemple d’un logement F qui passe en E.

Qu’est-ce qui a changé au DPE le 1er janvier 2026 ?

Le DPE exprime la consommation en énergie primaire. Pour l’électricité, le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Un logement chauffé à l’électricité « consomme » donc moins sur le papier, alors que son compteur affiche la même chose.

Un exemple en Grand Est

Le reportage de France 3 Grand Est donne un exemple : un logement classé F à 335 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an passe à 276 kWh avec le nouveau coefficient, et devient E, sans travaux. Dans la région, plusieurs centaines de logements G passent F, et des milliers de F passent E.

Une nouvelle baisse du coefficient, de 1,9 à 1,7, est prévue au 1er janvier 2027 (arrêté publié le 31 août 2026). Les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 restent valables.

Le cas des logements de 40 m² ou moins

Autre changement, plus ancien : depuis le 1er juillet 2024, les seuils d’étiquettes sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins.

Ce que l’étiquette ne montre pas

• La consommation réelle : elle dépend des occupants, du chauffage utilisé, de la météo. Le DPE est un calcul théorique.
• Le coût du chauffage : une étiquette égale ne veut pas dire facture égale entre le gaz, l’électricité et le bois.
• L’état de l’isolation, des fenêtres, de la ventilation : ils expliquent l’étiquette mais pas toujours le confort.
• Les travaux à venir en copropriété : toiture, façade, chauffage collectif, qui peuvent coûter très cher.

Quelles vérifications faire avant l’offre ?

1. Date et version du DPE : réalisé avant ou après le 1er janvier 2026 ? Une étiquette ancienne peut être recalculée avec les nouvelles règles.
2. Factures réelles : demandez les factures d’énergie des deux ou trois dernières années.
3. Mode de chauffage et installation : âge de la chaudière, des radiateurs, de la production d’eau chaude.
4. Isolation et fenêtres : type de vitrage, isolation des murs et des combles.
5. Copropriété : procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés, diagnostic technique global s’il existe.
6. Audit énergétique : obligatoire à la vente pour certaines maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G (et E depuis 2025). À vérifier selon votre bien.

Pourquoi le DPE change le prix d’un bien

Un logement classé F ou G n’est pas un mauvais achat par principe. Mais il change deux choses : le budget travaux, et les possibilités de location.

Pour les logements classés G, la location est déjà interdite depuis 2025, et les logements classés F le seront en 2028, puis les E en 2034, selon le calendrier en vigueur en octobre 2026 (service-public.gouv.fr). Le projet de loi Relance logement, en discussion, prévoit des dérogations : à vérifier avant tout achat pour louer.

Une étiquette améliorée « sur le papier » ne doit pas faire oublier les travaux réellement nécessaires : le prix doit tenir compte du chiffrage des travaux, pas de la seule lettre.

Acheter pour y vivre ou pour louer : ce que le DPE change

Le DPE ne pèse pas de la même façon selon votre projet.

Si vous achetez pour y vivre :

• la facture d’énergie et le confort passent en premier : demandez les factures et, si possible, visitez à des saisons différentes ;
• un logement classé E, F ou G peut rester un bon achat si le prix tient compte d’un chiffrage sérieux des travaux ;
• les aides et le financement des travaux se regardent avant l’offre, pas après.

Si vous achetez pour louer :

• la classe du DPE conditionne la mise en location : un logement classé G ne peut déjà plus être loué, et le calendrier prévoit la même règle pour les F en 2028, à vérifier avant l’offre ;
• un logement mal classé demande de réaliser les travaux avant la première location, ce qui décale les premiers loyers ;
• la revente se prépare aussi : un acheteur regardera lui aussi l’étiquette et les travaux restant à faire.

Dans les deux cas, la bonne question n’est pas « quelle lettre ? » mais « combien faut-il investir pour atteindre le niveau qui convient à mon projet ? ».

Que faire si le bien est classé E, F ou G

• Faire chiffrer les travaux avant de faire une offre, et négocier le prix sur ce chiffrage.
• Regarder les aides disponibles à la date de votre achat : elles changent souvent, et leurs conditions aussi.
• Prévoir le coût global : prix, frais, travaux, énergie.

Chez Greenliving, nous intégrons au dossier chiffré avant offre le DPE et les travaux éventuels. Si le bien en demande, notre entreprise de rénovation, Tréma Rénovation, peut les réaliser. Vous restez libre de choisir : le choix du devis vous appartient. Pour en savoir plus : Résidence principale et Résidence secondaire. Pour replacer le DPE dans votre décision d’achat, lisez Acheter maintenant ou attendre 2027.

Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement financier ni un conseil personnalisé. Greenliving détient les cartes professionnelles de transaction et de gestion. Mis à jour en octobre 2026.