Passoires thermiques : source d'opportunités pour les investisseurs ?

Qlower et Greenliving s’associent pour éclairer les investisseurs immobiliers sur l’intérêt de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur parc locatif. La presse a fait état d’une forte augmentation de mises en ventes de passoires thermiques ces derniers mois. Qlower et Greenliving répondent aux questions fondamentales révélées par ce mouvement de panique et rassurent les investisseurs immobiliers qui recherchent une activité locative porteuse de sens et d’impact.


Qu’est-ce qu’une passoire thermique et constate-t-on une précipitation à la vente ?

Le gouvernement a mis en place les étiquettes environnementales catégorisant l’efficacité énergétique des logements. De A à G, le score énergétique s’exprime en kWh/m²/an, c’est-à-dire en énergie consommée par mètre carré, sur une année. Ce score est directement proportionnel à la facture énergétique et à la surface du logement. Une passoire thermique est un logement nécessitant plus de 450 kWh sur une année. Il est classé G. Un logement à l’étiquette allant de A à F sera considéré à partir de janvier 2023 comme énergétiquement décent. 70 à 90 000 logements proposés à la location en France ont une étiquette G et sont considérés comme des passoires indécentes et interdites à la location. Ramené aux 13 millions de logements proposés à la location, c’est moins de 1% du parc locatif total. (source : ecologie.gouv.fr et gouvernement.fr )


Passoires thermiques : Mise en vente

SeLoger a étudié les mises en ventes de logements « énergivores », soient étiquetés G, F et E, respectivement interdits à la location en 2025, 2028 et 2034 (Journal Officiel le 24 août 2021). Le panel de 40 villes étudiées révèle une forte augmentation des mises en ventes de logements E, F et G pour 23 d’entre elles (Rennes, Paris et Nantes en tête) tandis que seulement 8 villes affichent une basse de mise en vente de ces logements (Nîmes, Le Mans, Brest principalement). Même sans analyse nationale, la tendance est là, mais doit-elle inquiéter les propriétaires bailleurs ?


Des propriétaires en attente d’accompagnement

2 éléments entretiennent le discours de panique autour de ces logements : l’impossibilité de louer, et le coût des travaux de rénovation énergétique, évalués à 50 000 € pour un logement, sans précision entre maison ou appartement ni de superficie.

Ce levier de crainte n’est sans doute pas nécessaire pour nombre de propriétaires bailleurs. Ceux-ci démontrent un réel intérêt pour la rénovation énergétique, fiers d’ôter un logement indécent du parc locatif au profit d’un lieu de vie agréable, efficient énergétiquement, donc plus facile à louer à un locataire de qualité préservant le patrimoine et permettant de générer un rendement locatif justifiant l’investissement.


Quelle amélioration espérer, pour quel coût et par où commencer ?

Greenliving est spécialiste de l’investissement locatif à impact. Plutôt que de fuir sa responsabilité de propriétaire, Greenliving accompagne les investisseurs qui souhaitent être acteur de la transition énergétique en ôtant un logement indécent du parc locatif au profit d’un logement rénové et efficient. Voici un exemple concret et réel du passage d’un appartement à Montpellier de 70 m² d’une étiquette F à une étiquette B pour un montant travaux de 40 000€, sans pression sur le diagnostiqueur (qui est au passage une profession réglementée).




Explication technique

L’analyse du logement étiqueté F a révélé un besoin de rénovation énergétique sur 3 axes :

  1. l’isolation,

  2. la ventilation,

  3. le chauffage.

1. L’isolation – Repousser l’air froid. L’isolation permet de repousser l’air froid (ou chaud) du dehors afin de préserver la température en minimisant le besoin de chauffage (ou de climatisation). Sans isolation bien choisie et dimensionnée, aucun logement ne pourra afficher une bonne performance énergétique, c’est la base. Le choix de l’isolant doit répondre au contexte propre au logement. Il sert à “maîtriser” l’air froid qui rentre dans le logement par les murs, les sols ou le plafond. Dans cet exemple de rénovation, un isolant laine de verre de 14 cm d’épaisseur a été installé sur l’ensemble des murs extérieures. Pour les pro, des parois déperditives. L’épaisseur de l’isolant dépend du gain à réaliser, de la classe énergétique visée. 2. La ventilation – Faire respirer le logement Une bonne isolation, c’est bien, mais associée à un système de ventilation c’est encore mieux, pour éviter la condensation. La condensation se caractérise par de la buée puis de l’eau qui coule à l’intérieur des vitrages. Un système d’aération efficace comprend à minima :

  • une VMC installée (ventilation motorisée des pièces)

  • des entrées d’air dans les pièces non humides

  • un détalonnage des portes, consistant à raccourcir de 1 à 2 cm les portes du logement afin de permettre la circulation de l’air depuis les pièces principales jusqu’aux bouches d’extraction

C’est la combinaison gagnante en termes de ventilation. Pour les pro ou les dîners en ville, on parle ici de VMC hygroréglable de type B en remplacement de VMC classique. 3. Le chauffage adapté – Produire un confort de vie Exit les radiateurs électriques “grilles pains” de 30 ans qui chauffent très vite, très fort avant de se couper. Ils sont très énergivores. On passe à la Pompe à chaleur air-air (PAC air/air ou chauffage aérothermique pour les pro). Ce choix non seulement améliore l’efficacité énergétique du logement par sa faible très consommation, et contribue au confort de vie des occupants. Précisément pour ce logement, la PAC air/air sert à chauffer le salon, la cuisine, et le couloir. Les chambres sont chauffées par des radiateurs rayonnant de type Thermor, d’une capacité de 1000w, qui font office de chauffage d’appoint. D’un point de vue investisseur, la rénovation énergétique de cet investissement a abouti à une mise en location au prix de 1500€ par mois (colocation), loué en 25 jours, et produit un rendement brut de 9%. La période de travaux a durée 60 jours. Le partenaire éclairant la décision d’investissement et le suivi des travaux doit fournir un audit énergétique dès la 1ère visite du logement, afin de définir les axes de rénovation énergétique les plus pertinents selon le cas de figure. Coût des travaux, performance énergétique attendue, loyer et rentabilité visée… Ces informations et leur fiabilité sont fondamentales pour permettre aux investisseurs qui cherchent à avoir un impact sur à prendre part à la rénovation énergétique. Qlower et Greenliving présentent clairement ces éléments aux investisseurs visant un tel impact, et ils sont majoritaire


4. Une précipitation factice génératrice d’opportunités

Plutôt qu’une précipitation à la vente, l’investissement immobilier lié à une rénovation énergétique bien menée est porteur de sens et de rentabilité. Tant pour un nouvel investissement qu’un bien déjà dans votre parc locatif, contactez les experts Qlower et Greenliving pour un accompagnement personnalisé vers l’investissement locatif durable.