• Michael Sciuto

11 étapes pour réaliser son investissement locatif

La démocratisation de l’investissement #immobilier sur internet à fait émerger une nouvelle espèce d'investisseur. Mais ce n’est pas en regardant des vidéos #youtube que vous allez effectuer votre #investissement.


Etape 1 - Avant même de penser à acheter !

Il faut IMPÉRATIVEMENT vérifier 3 choses:

  • Votre endettement. Sans capacité d’emprunt, pas de financement.

  • Avoir des comptes impeccables. Si pas de compte sexy, c'est-à-dire jeux en ligne, PMU etc… Vous envoyez un mauvais signal aux banques.

  • Avoir une épargne de sécurité. L’immobilier est plein de surprises, il faut toujours avoir un filet de sécurité.


Étape 2 - Secteur.

Définir son secteur ET valider la tension locative.


Et oui.


Pas de client. Pas de rendement.


Comment valider la tension locative d’une ville ?

  1. Regarder les annonces sur le leboncoin.

  2. Se déplacer dans le.s secteur.s convoité.s.

  3. Regarder le site www.locservice.fr onglet tension locative.

  4. Éviter les quartiers coupe-gorge.


Dès que c’est fait. Lâcher les chevaux.

Visiter.Visiter.Visiter.Visiter.Visiter.Visiter.Visiter.Visiter.Visiter.


Plus vous visitez, plus vous connaîtrez le secteur et plus vous vous créez du réseau.


Etape 3 - Faire ses maths.

Avant de calculer, valider le taux de rentabilité du secteur de la rue, voire de l’immeuble ou de l’appartement.


Comment ?


Chaque ville à un loyer moyen au m². Et un prix moyen au m².


Exemple : Montpellier.


Son loyer moyen est de 12€/m² et le prix moyen du secteur “centre” est de 3600€/m², soit (12x12mois)/3600x100 = 4% de rentabilité brute.


Cela permet de comparer rapidement si l’investissement se situe dans le marché...ou pas.


Et ensuite,


Faire ses calculs en intégrant les charges annexes (Taxe foncière, charge copro, impôts…). Pour cela, plusieurs sites peuvent être utiles :

  • Lybox.fr. www.lybox.fr

  • Rendement locatif. www.rendementlocatif.com

  • Yuno. yuno.immo

  • Mystone. www.mystone.fr

  • smartloc. www.smartloc.fr

  • Etc...

Si travaux,

  • Soit vous faites venir une personne de confiance qui s’y connaît lors de la visite.

  • Soit vous ne connaissez personne, du coup, verrouillez le "bien" par une offre et ensuite vous faites venir une entreprise. Vous aurez entre 10 et 20 jours si vous avez besoin de vous rétracter.

Concernant la qualité des travaux, privilégiez des prestations moyen de gamme.


Étape 4 - Faire une offre d’achat.

Même si vous hésitez, faites-la. Vous aurez le temps de vous rétracter si besoin plus tard et de chiffrer les travaux.


Et surtout,


Négociez. Négociez. Négociez. Négociez. Négociez. Négociez.


Pour les "marchés tendus", type Paris, Lyon, Bordeaux, et les plus grandes villes de France, c'est la réactivité à se positionner qui fera la différence.


Étape 5 - Compromis de vente.

Là vous êtes propriétaire à 25%. Après le délai de rétractation bien évidemment.


Le vendeur et/ou l'agence peut vous demander de prendre le même notaire par facilité administrative…


Petit conseil, prenez votre notaire, en général c’est mieux.


Étape 6 - Se faire financer.

En 2021, année où on écrit ces lignes, la covid est passée par là et les critères d'obtention des crédits se sont durcis HCSF (Haut Conseil de stabilité financière).


Privilégier l'obtention d’un différé. 6.12.18.24.36 mois. Peu importe.

  • Le taux? Ne pas se focaliser dessus…

  • Le taux de l'assurance crédit? Idem. On peut aller voir ailleurs au bout d’un an. #loihamon

  • Prenez l’assurance PNO chez votre banquier. Si besoin, vous pouvez aller voir ailleurs au bout d’un an.

  • Prenez l’abonnement téléphonique. On blague pas. Ça peut faire la différence.

  • Et l’apport? Oui, vous pouvez emprunter sans apport, mais votre profil doit être béton.


Sinon on vous recommande de mettre de l’apport. Même un peu.

L’objectif c'est d'avoir son crédit.


Étape 7 - Acte définitif.

Vous êtes propriétaire à 100%. Bienvenue dans la famille des investisseurs.


Etape 8 - S’occuper des travaux.

Pour certain.e.s c’est un calvaire. Pour d'autres, un passe-temps.

Si vous vous sentez capable de faire les travaux, que vous avez du temps, alors faire soi-même les travaux peut être intéressant.


Sinon,


Il faut s’entourer. C’est primordial.


Privilégiez un entrepreneur tous corps d'état au départ. Sérieux. Ponctuel. Appliqué.


Faites attention au prix. Comparez-les. Ne pas prendre le moins cher. Souvent ça sent pas bon.


Étape 9 - L’ameublement/décoration.

Voici une liste de meuble minimum à fournir: lien


On vous parle souvent de l’effet whaou. C’est un précepte qui se vérifie. Il faut doser son ameublement/décoration.


Sans que ce soit un salon louis XIV. Pas non plus une garçonnière.


Etape 10 - Mise en location.

Prendre des photos pro. (www.meero.fr)

  • Rédiger une annonce claire. Précise.

  • Mettre une annonce sur les plateformes. Comme LBC.

  • Mettre en place un registre de visite.

  • Faire des visites visio et/ou visites physiques.

  • Rédiger le bail. Collecter le loyer. Le dépôt de garantie.


Etape 11- S’occuper des locataires.

Si vous déléguez votre gestion locative. Chapitre suivant.


Sinon, voici des logiciels pour particuliers:

  • monsieurhugo = www.monsieurhugo.com

  • rentila = www.rentila.com

  • igestionlocative = www.igestionlocative.com

  • appliceo = www.appliceo.com/fr

  • etc....


Pensez à prendre l’assurance loyer impayé. Type unkle. Type visale. C'est une tranquillité d'esprit.


Au début, tous les investisseurs souhaitent effectuer la gestion.


Normal. Vous gagnez en marge.


Mais si vous enchaînez. Trouvez un bon prestataire de gestion locative.


Sérieux. Sympa. Réactif.


Qui comprend les contraintes des investisseurs.


Quel est votre avis sur cet article ?

Avez-vous d’autres étapes à nous suggérer ?



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